Земельный вопрос: нужен ли Украине свободный рынок земли

Иван Зайцев, ЛIГАБiзнесIнформ, 07.05.2015

http://biz.liga.net/ekonomika/nedvizhimost/stati/3003778-zemelnyy-vopros-nuzhen-li-ukraine-svobodnyy-rynok-zemli.htm

Мнения чиновников, экспертов и участников рынка за и против свободной продажи земли сельхозназначения в стране

Свободный рынок земли - один из самых болезненных и противоречивых вопросов для украинского общества. Оценки представителей разных политических сил и экспертного сообщества кардинальным образом отличаются. Одни убеждены, что свободная купля-продажа земли приведет к немедленному выкупу участков украинскими и зарубежными латифундистами и похоронит отечественную аграрную отрасль. Другие считают, что открытие земельного рынка - единственный путь привлечь инвестиции в сельское хозяйство и обеспечить его стабильное развитие, спасти погибающие села. Каждую точку зрения отстаивают известные и уважаемые эксперты, которые оперируют аргументами и делятся эмоциональными оценками.

ЛІГАБізнесІнформ выступила информационным партнером круглого стола "Дорожная карта земельной реформы", организованного общественной организацией ReformsUA и Киевской школой экономики, и выбрала наиболее аргументированные выступления сторонников той или иной точки зрения. ЛІГАБізнесІнформ предлагает читателям присоединиться к дебатам и оценить обоснованность позиций сторон: нужна ли Украине полная либерализация рынка земли?

Андрей Мартын, заведующий кафедрой землеустроительного проектирования Национального университета биоресурсов и природопользования

Пора перестать оперировать каким-то фобиями, сложившимися за последние десятилетия, поддерживаемыми некоторыми политиками и общественными деятелями. Украина уже сделала первый шаг - 29 млн га бывших колхозных земель переданы частным собственникам, каждый седьмой украинец стал владельцем земельного пая. Второй шаг - открытый рынок земли - так и не был сделан. По сути, государство решило сделать крестьян счастливыми, просто запретив им распоряжаться своим же имуществом!

Последствия этой политики мы разгребаем сегодня: собственник имеет лишь два способа распорядиться своей землей. Первый - за весьма умеренную плату передать участок в аренду сельхозпредприятию. Второй - уйти в мир иной и отдать земельный участок по наследству детям и внукам, которые, не получив наделов, уже мигрировали в города. Наибольшую выгоду от ситуации извлекают крупные сельскохозяйственные предприятия, получившие дешевый доступ к главному ресурсу - земле - за небольшие деньги. Им не нужно тратить средства на покупку участков, можно их за небольшие суммы арендовать. При этом они - временщики - никогда не будут вкладывать в мелиорацию, охрану и восстановление земель. Их главная задача - максимально быстрое получение прибыли. Парадокс - собственники земель агрохозяйством не занимаются, а арендаторы в сохранении ценности земель не заинтересованы.

Поэтому продление моратория - циничная форма сдерживания развития сельского хозяйства и консервация нынешнего положения вещей. Если мы снимем мораторий, ничего критичного не произойдет: опросы показывают, что подавляющее большинство собственников паев вообще не собираются продавать свои участки. Их продадут те самые 10-15% владельцев, уже перебравшиеся в город и не намеренные заниматься агробизнесом, или пенсионеры, не имеющие сил вести фермерское хозяйство и желающие дожить свой век в достатке.

ПРОТИВ

Леонид Козаченко, народный депутат, многолетний президент Украинской аграрной конфедерации

Больше всего удивляет, что в большинстве дискуссий о свободном рынке земли сами собственники паев участия не принимают. Участвуют эксперты, ученые, представители аграрных объединений и холдингов - но не обычные крестьяне, получившие свои наделы.

Есть четыре ключевых вопроса, на которые нужно дать ответы перед открытием рынка земель. Первый - кто имеет право покупать землю? По опыту европейских стран, должен быть введен мораторий минимум на десять лет для иностранцев. Особенно в условиях нынешней низкой капитализации земельного ресурса в Украине. Второй - максимальный размер земельного участка. Нужно ли ограничение, и какое именно? Сто гектаров? Тысяча? Почему именно такое, а не другое? Третье - кто имеет приоритет при покупке: местный житель, украинец в целом или арендатор? Этот вопрос тоже нужно решить до открытия рынка. Четвертый - администрирование процесса купли-продажи. Нынешний порядок не должен сохраниться, когда регистрация имущественных прав проводится насквозь коррумпированными органами. Это лишь несколько из ключевых вопросов, которые требуют решения. Вопрос продажи земель назрел и перезрел, но нужно сначала снять названные мной проблемы, и потом ускоренно двигаться вперед к либерализации земельного рынка.

ЗА

Александр Боровик, заместитель министра экономического развития и торговли Украины

С экономической точки зрения вопрос о том, нужно ли Украине открывать рынок земли, даже не стоит: у нас просто нет альтернативы. Поэтому лучше обсуждать не вопрос, целесообразна ли свободная продажа земли, а как именно эту идею воплотить на практике. Я выступаю за полную либерализацию рынка земли. Леонид Козаченко сказал, что европейский опыт показывает, что не нужно продавать землю иностранцам по меньшей мере в течение десяти лет после открытия рынка. Но чего мы хотим этим добиться? Такое ограничение вводилось в Чехии, но все находили способ его обойти, и теперь даже инициатор этой идеи экс-президент Чехии Вацлав Клаус признает, что это было ошибкой.

Нужна полная либерализация, и провести ее нужно как можно скорее, обставить инфраструктурой, дать возможность всем желающим покупать землю. Крестьянам, готовым заниматься сельхозпроизводством, можно предоставлять ипотечные кредиты, чтобы компенсировать нехватку свободных средств.

Земельная реформа идет уже 25 лет, и все это время украинская земля не дорожает. Напротив - она теряет в стоимости, поэтому дальнейшее затягивание открытия рынка ничего хорошего не принесет. Напротив, этот актив может обесцениться еще больше и за него удастся выручить гораздо меньше денег.

ПРОТИВ

Максим Мартынюк, начальник Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра

С 2005 года не было единой концепции земельной реформы в Украине - страна бросается из одной крайности в другую. От полной и немедленной либерализации до постоянного продления моратория на отчуждение земель сельхозназначения. А такая концепция необходима.

Что касается предложенной дорожной карты земельной реформы, то, во-первых, нужно наполнить земельный кадастр накопившимися данными. Сейчас кадастр находится в критическом состоянии. Во-вторых, прежде чем открывать рынок земли, нужно урегулировать вопрос с землями коллективной собственности. Сейчас более 1,5 млн гектаров находятся в коллективной собственности и не имеют фактического распорядителя. К примеру, это лесозащитные полосы, полевые дороги и так далее. Никто не дает ясного ответа, что с ними делать, зато предлагают немедленно открывать рынок земли.

Когда в 2011 году пытались запустить свободную куплю-продажу сельскохозяйственных участков, сами крестьяне спрашивали: "Кто же будет покупателем?" Кому можно продать наделы? И были обоснованные опасения, что земли скупят иностранцы или латифундисты, и жители сел окажутся в зависимости от одного-единственного человека.

Кроме того, есть еще фактор земельных спекуляций. Сейчас находящиеся во пользовании агрохолдингов поля поделены на сотни и тысячи паев. И чтобы спекулировать на земле, достаточно сговора нескольких владельцев участков, имеющих возможность заблокировать обработку сотен и тысяч гектаров. Необходимо продумать механизм предотвращения спекуляций.

ЗА

Аркадий Корнацкий, народный депутат, учредить "Агрофирмы Корнацких"

Я готовлю законопроект "Об обороте земель сельхозназначения", которым с 1 января 2016 года будет запущен легитимный рынок земли. В нем будут содержаться некоторые новеллы, которых в украинском законодательстве не хватает. Они ориентированы в первую очередь на защиту крестьян от несправедливого обезземеливания, вводят понятия минимальной цены, ренты (то есть, если кто-то купит землю по минимальной цене, он будет обязан пожизненно платить продавцу ренту) и другие.

Таким образом, интересы собственников паев будут защищены и скупки земли за бесценок удастся избежать.

 

ПРОТИВ

Андрей Вадатурский, народный депутат, экс-руководитель агрохолдинга "Нибулон"

Поднимая вопрос о свободном рынке земли, нужно четко понимать: для чего мы это делаем? Стоит этим сейчас заниматься или нет? Рынок земли, без сомнения, должен быть. Но в какой форме и когда? В теории все выглядит привлекательно: собственность, инвестиции, новые рабочие места, повышение производительности. С этим все согласны. Но пока мы не готовы к полностью открытому и либеральному рынку со свободным доступом иностранных инвесторов. Приведу несколько показательных фактов. По данным Госземагентства, в стране насчитывается 3,7 млн га земель в личных крестьянских хозяйствах. Согласно данным земельного кадастра - 3,3 млн га. Госстат дает цифру в 2,6 млн га. И как при таких расхождениях можно открывать рынок?

Нужно учитывать и нынешнюю ситуацию в стране. Сейчас стоимость украинской земли минимальна. Нельзя продавать самую плодородную землю по самой низкой в мире цене. Подготовиться к продаже на будущее, когда стоимость вырастет в несколько раз, - да, согласен. Но продавать сейчас - безрассудно.

Еще один важнейший фактор - по сути отсутствующая судебная система в Украине. В нынешней ситуации права человека, собственника, инвестора в стране почти не защищены. Коррумпированные суды могут быть использованы для давления на владельца пая. Честный и справедливый суд повысит инвестиционную привлекательность Украины, и тогда цена нашей земли резко вырастет и позволит получить триллионы долларов. Но к этому нужно готовиться и идти. Нельзя допустить приватизацию в стиле 1990-х годов. Нужно подготовиться и потенциальным инвесторам, и потенциальным продавцам.