Всех под контроль

Дина Пархомчук, "Инвестгазета", № 24, 2009

http://www.investgazeta.net/?p=news&news_id=26583

Кто стоит за идеей урегулирования оценочного бизнеса

К оценке недвижимости или земли всегда можно придраться. Особенно в кризис. Оценка - субъективный процесс, хотя и основанный на объективных факторах. Так построена система - не нарушая закон, оценка одного и того же объекта может отличаться кардинально. Не секрет, что существуют «придворные» оценщики, обслуживающие интересы определенных бизнес-групп или местных властей. Иногда это происходит вполне на законных основаниях. «Правила проведения оценки существуют, вопрос в том, насколько эти правила соблюдаются участниками рынка и заказчиками», - разводят руками в Фонде госимущества.

«Грешат» не только мелкие, но и известные оценочные компании. В прошлом году после публичных претензий ГлавКРУ под удар попала репутация одной из четырех ведущих международных компаний по предоставлению профессиональных услуг «Эрнст энд Янг», которая  оценивала активы «Укрзализныци». Ревизоры требовали у ФГИУ лишить компанию права заниматься оценочной деятельностью. Но рецензия сомнительной оценке не дана до сих пор.

Сегодня в игру вмешались парламентарии - на повестке дня Верховной Рады новый законопроект «О регулировании оценочной деятельности». Документ вызвал огромный резонанс и бурю негодования со стороны участников рынка, которые обвиняют авторов проекта в попытке передела рынка оценочных услуг, объемы которого в прошлом году составили около одного миллиарда гривен.

Что имеем

Сегодня в Украине действует система смешанного контроля оценочной деятельности - государственно-общественного. За государственное регулирование отвечают два госоргана - ФГИУ и Государственный комитет по земельным ресурсам. Кроме того, при них действуют наблюдательные советы, сформированные на паритетных началах представителями госорганов и саморегулируемых организаций. Вторая часть регулирования - это собственно сами саморегулируемые организации. А регулировать есть кого. Всего по состоянию на май 2009 года в Украине насчитывается более
9 тыс. профессиональных оценщиков и 3700 фирм землеоценочной и оценочной деятельности.

В целом оценочная деятельность в стране находится на достаточно высоком уровне. Вместе с тем сами оценщики признают существующие проблемы и основными называют две из них. Первая - это наличие двух государственных регуляторов на рынке. По мнению экспертов Украинского общества оценщиков, логично было бы объединить госрегулирование под крылом одного их них. «Фонд продает недвижимость, может это делать и с землей. Функции должны быть объединены в одной системе координат», - считает заместитель главы совета Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь. То, что на сегодня землеоценочная деятельность лицензируема, а оценочная деятельность сертифицируется, доставляет массу неудобств.

Вторая - пробелы в законодательстве, в результате чего действующий закон не обязывает субъектов рынка быть членами саморегулируемых организаций. В итоге некоторые оценщики находят лазейку «быть вне контроля». С одной стороны, ФГИУ не рассматривает практику оценщиков, работающих на вторичном рынке, а с другой, саморегулируемые организации не могут контролировать их деятельность, поскольку они не являются их членами. «А им так удобно - быть вне контроля, вне рамок всякого мониторинга. Это основные слабые стороны системы», - считает госпожа Лебедь.

Болезнь роста

Интерес к рынку именно сейчас возник не случайно. Последние несколько лет, когда экономика страны была на подъеме, он динамично развивался и вырос в несколько раз. Если в 2004 году объем рынка оценочных услуг составлял 144 млн. грн., то по итогам прошлого года достиг почти 1 млрд. грн. Итоги нынешнего года будут не столь радужными, поскольку оценка отражает состояние экономики в целом и нынче сама переживает значительный спад. Некоторые оценщики последние два-три месяца не имели ни одного заказа, чего раньше практически не случалось.

Тем не менее кризис - временное явление, и после спада количества заключаемых сделок купли-продажи обязательно начнется бум. В этой связи появились желающие «отрегулировать» рынок в нужную сторону. И дело тут не только в деньгах. Поскольку оценщики являются необходимым элементом инфраструктуры, с их помощью можно оказывать влияние на другие процессы заключения сделок. «Взяв под полный контроль оценочный бизнес, можно держать под «колпаком» всю систему распоряжения собственностью в стране и весьма неплохо на этом зарабатывать», - уверена заместитель главы совета Украинского общества оценщиков.

В ФГИУ законопроект назвали «концептуально неприемлемым и нуждающимся в серьезной доработке». По мнению оценщиков, это коррумпированный документ, который полностью «ломает» рынок под конкретных заинтересованных лиц. Нынешний законопроект Куликова - уже третья попытка получить контроль над рынком профессиональной оценки в Украине, предпринятая с октября прошлого года, но первый раз сделанная публично. Участники рынка связывают авторов закона с инициаторами создания в свое время Тендерной палаты. Именно они разработали систему, согласно которой частная структура получила фактическую монополию на «откат» от любой госструктуры, которой необходимо закупить товары или услуги. Судя по всему, после скандальной ликвидации Тендерной палаты те же люди пытаются найти себе новое применение и источник доходов.

Благими намерениями

Передача основных регулирующих полномочий на рынке от ФГИ и Госкомзема центральному органу исполнительной власти, скорее всего Минэкономики, - это не самое страшное в предложенном законе. Хотя создание новых структур при министерствах - затратная для бюджета и, как показывает практика, не всегда эффективная мера. Специалистов пугает другое. Принятие этого законопроекта может на некоторое время полностью остановить оценочную деятельность в Украине и, соответственно, любые сделки на рынке недвижимости, отчуждение имущества и заключение договоров аренды, уверена Оксана Продан, глава совета предпринимателей при Кабмине.

О «коррумпированности данного документа» говорят два его основных посыла, считает директор международного института приватизации, собственности и инвестиций Александр Рябченко. Во-первых, желание внедрить обязательность оценочной деятельности, во-вторых, централизация в одних руках информации обо всех заключенных в стране сделках. «Принуждение выполнять оценку, создание денежных потоков там, где их быть просто не должно, не может не ударить по экономике и бюджету и не создать социальной напряженности», - считает партнер компании Deloitte & Touche Артур Огаджанян. Против обязательной оценки высказались и в главном научно-экспертном управлении парламента. «По нашему мнению, оценка недвижимого имущества, которое не является государственной и коммунальной собственностью, в случае его отчуждения или залога должна проводиться в добровольном, а не в обязательном порядке», - подчеркнул начальник Главного научно-экспертного управления парламента Василий Борденюк.

Также предлагается убрать статью, предусматривающую норму, согласно которой нотариус «обязан отправлять информацию обо всех заключенных сделках вместе с копией отчета об оценке в новосозданный наблюдательный совет, Пенсионный фонд и некоторых другие госорганы и органы местного самоуправления». В Главуправлении уверены, что эта норма нарушает права сторон сделки, в частности, что касается конфиденциальности соответствующей информации.

Недоумение специалистов вызвало и создание нового органа - набсовета. По словам члена ГКЦБФР Сергея Бирюка, в предложенных документах никоим образом не прописано, как назначаются его члены, что они контролируют, какую ответственность несут и кто принимает решения. «Вольно или невольно приходит в голову мысль, что авторы законопроекта стремятся создать инфраструктуру для массового злоупотребления бесконтрольной деятельностью», - поделился Артур Огаджанян.

Эксперты уверены, что против передела оценочного рынка выступят не только его участники, но и большой бизнес. Фактически под красивым лозунгом улучшения регулирования оценочной деятельности может быть внедрена схема влияния на свободный оборот собственности в Украине, а также практиковаться вмешательство в осуществление сделок купли-продажи или аренды собственности на любом этапе их заключения. Не говоря уже о раскрытии информации обо всех сделках.

Заместитель председателя Фонда госимущества Украины Александр Потимков о привлекательности оценочного бизнеса

ФГИУ является одним из двух регуляторов рынка оценки. Его руководству известны все слабые и сильные стороны этого бизнеса. В Фонде уверены, что оценочная деятельность требует усовершенствования, в том числе ухода от дуализма в регулировании. Приватизационное ведомство готово отдать свои функции по оценке недвижимости другому компетентному органу, но категорически против уничтожения существующей системы в целом. О проблемах рынка и о том, к чему могут привести последние законодательные новации, рассказал заместитель председателя Фонда госимущества Александр Потимков.

Существует масса претензий к проведенным оценкам частных объектов недвижимости и госимущества. Проблема в существующих методиках или в самих оценщиках?

Разница между субъективными мнениями разных оценщиков на один объект не должна превышать 10%. Но в жизни происходит так, что люди с невысокой моральной планкой берутся выполнять заказ. Отсюда переоцененные объекты (для того чтобы взять кредит в банке) или, наоборот, недооцененные. Но тут надо обращать внимание не только на оценщиков, но и на заказчиков такой оценки.

То есть причины искажения оценок относятся исключительно к категории морали, и никаким регулированием тут не поможешь?

В принципе, да. Нельзя всех людей сделать кристально чистыми. Спрос порождает предложение. Если поступают заказы на «нужную» оценку, то всегда найдутся желающие ее сделать. Многие оценщики отказывались сотрудничать с киевской властью, когда им говорили, какой результат должен быть получен. Но некоторые соглашались. Безусловно, надо выявлять такие случаи и предавать их гласности, в данном случае действенным может оказаться общественный контроль.

Оценщики раскритиковали зарегистрированный в парламенте законопроект, считая его неприемлемым по своему концептуальному построению и содержанию. Какова, по-вашему, цель предложенных новаций?

Цель, по моему мнению, проста - внедрение процедур, созданных и апробированных в Тендерной палате. Там был установлен полный контроль над сферой госзакупок, теперь предлагается создать полный контроль над оценочной деятельностью: доступом на рынок, регулированием, подготовкой специалистов. При создании Тендерной палаты провозглашались благие намерения, но все помнят, как плачевно все это закончилось.

Какие его статьи в ФГИ считают полностью неприемлемыми?

Вердикт специалистов - этот законопроект улучшить невозможно. Если учесть только вывод главного научно-экспертного отдела Верховной Рады, то от закона депутата Куликова ничего не остается. Как можно предлагать сокращение срока действия оценки до одного месяца (сегодня срок действия оценки полгода с возможностью пролонгации)? Например, если переговоры в банке затянулись, вам придется делать оценку собственного имущества, под залог которого вы хотели взять кредит, несколько раз. Не говоря уже о крупных объектах. К примеру, при приватизации - там вообще нереально уложиться в один месяц.

Зачем предлагается эта норма?

Это делается для того, чтобы увеличить объем рынка и получить больше денег. Но против этого выступили даже оценщики. С этой же целью - увеличить денежный поток рынка - предлагается ввести обязательную оценку всех сделок без исключения. Если данный законопроект будет принят, оценку нужно будет проводить при любой сделке гражданско-правовых отношений, требующей нотариального заверения. Это нонсенс.

Казалось бы, новый закон может значительно расширить сферу деятельности оценщиков, загрузить их работой, почему же это вызывает такое жесткое противостояние с их стороны?

Потому что закон Куликова (инициатор законопроекта «О регулировании оценочной деятельности» (№4487). - Ред.) уничтожит сегодняшних оценщиков. Все разрешительные документы прежних оценщиков аннулируются, а работать будут только те, кто получил новую лицензию, выдаваемую новым органом - аналогом Тендерной палаты. Не говоря уже о том, что в случае перехода на новые правила игры все сделки купли-продажи недвижимости и земли, в том числе и приватизация, в стране будут заморожены на длительное время. Оценщики без лицензии работать уже не смогут, а для налаживания системы лицензирования вместо существующей сейчас сертификации со сменой контролирующих эту деятельность госорганов потребуется время.

Насколько нам известно, никто из фактической группы экспертов, состоящей из общественных организаций и ведущих профессионалов рынка оценки, никогда не получал приглашения для работы в рабочей группе над этим законом.