Строительный кран и облигационный крен

Глеб Простаков, "Эксперт" №8 (от 02.03.09)

http://expert.ua/articles/16/0/6597/

Результатом применения существующих схем продажи жилой недвижимости уже в ближайшие месяцы могут стать массовые дефолты строительных компаний по своим обязательствам. Продолжая игнорировать эту проблему, правительство рискует окончательно потерять доверие инвесторов, заморозив жилищный рынок на многие годы

Рынок жилой недвижимости в кризисе: остановив выдачу ипотечных кредитов, банки тем самым сбили ажиотажный спрос на квартиры. Уже к лету даже новостройки могут подешеветь на 20–50%. Но и по достижению равновесной цены, балансирующей спрос и предложение, невидимая рука рынка не сможет исправить ситуацию. Сейчас по строительной отрасли бьет дефицит ликвидности, который правительство тщетно пытается исправить, вливая мизерные для этого сегмента средства из бюджета на достройку нескольких сотен домов, находящихся в высокой степени готовности. А вот чтобы снять дефицит доверия к застройщикам со стороны населения, не делается ровным счетом ничего. Между тем рынок стоит на пороге судебно-правового коллапса: непрозрачные схемы продажи жилья, несущие в себе широкие возможности для мошенничества, строители могут использовать для минимизации своих текущих убытков. Если это произойдет, скандалы на строительном рынке, подобные элитацентровскому, перестанут быть проблемой только нескольких сотен людей.

Облигации в зоне риска

Сейчас существует две основные схемы покупки недвижимости: через фонд финансирования строительства (ФФС) и с помощью выкупа облигаций, которые обеспечены квартирой. По словам участников рынка, первый способ — изобретение банка «Аркада» и связанной с ним компании «Киевгорстрой» (КГС). Поскольку эта схема довольно дорогая (создание ФФС требует внести в его уставный фонд три миллиона гривен), наряду с КГС ее используют самые крупные, в основном столичные, застройщики — «Житлоинвестстрой», «Познякижилстрой» и др. Украинские ФФС, по сути, вывернутый наизнанку аналог института доверительного управления средствами в строительстве (трасты). Облигационная же схема — наиболее дешевый и экономичный с точки зрения застройщика способ продажи жилья: граждане покупают целевые облигации, выпущенные строительной организацией или связанным с ней эмитентом. Затем эмитент гасит эти облигации квартирой.

Обе схемы стали популярными всего несколько лет назад: они начали активно использоваться в 2004–2005 годах, после того как афера компании «Элита-Центр» получила громкую огласку. Облигации и ФФС заменили механизм долевого участия в строительстве, по которому в том числе продавалась недвижимость «Элиты-Центра». «Чиновникам нужно было хоть что-то менять и, главное, — быстро. Облигации — просто первое, что пришло в голову. Сопротивления со стороны застройщиков не было», — рассказывает директор управляющей компании в сфере недвижимости, пожелавшая не называть себя. Это и понятно: ценные бумаги позволили застройщикам экономить на налогах при первом размещении облигаций, оптимизировать уплату НДС и максимально снизить свою ответственность перед покупателями квартир. Так, облигации выпускаются по номинальной стоимости (исходя из нее уплачиваются все налоги и сборы, а также выплачивается компенсация инвестору в случае срыва проекта), но к покупателю доходят уже по реальной цене (после нескольких фиктивных перепродаж), которая, как правило, в полтора-два раза выше номинальной. Застройщики и их парламентское лобби просто использовали историю с компанией «Элита-Центр», чтобы внедрить не менее рискованные для инвесторов, зато более выгодные для строителей схемы с облигациями.

На 2008–2010 годы приходится ввод в эксплуатацию первых домов, квартиры которых активно распродавались по облигационной схеме в 2005–2007 годах. При этом уже в 2008-м некоторые эмитенты объявили дефолты, что для инвесторов означает как минимум задержку получения недвижимости на полгода-год, а как максимум — невыполнение эмитентом своих обязательств. «Существует высокая вероятность дефолта по облигациям, финансирующим строительство», — утверждает генеральный директор рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг» Станислав Дубко. По данным организации, доля ценных бумаг, имеющих рейтинги спекулятивного уровня по национальной рейтинговой шкале (рейтинги категории uaBB и ниже), сейчас превысила 90%. Инвестрейтинги в строительном секторе — самые низкие в сравнении с другими отраслями экономики, и тенденции к снижению ранее присвоенных оценок свидетельствуют об ухудшении надежности долговых инструментов строительных компаний. Пока был спрос на квартиры, а цены постоянно росли, на это мало кто обращал внимание. Но усугубляющийся экономический кризис может оправдать самые неутешительные прогнозы.

Цена вопроса — около 60 млрд гривен. По информации Станислава Дубко, именно столько денег населения застройщики привлекли под свои проекты за последние три-четыре года. «Кредит-Рейтинг» ожидает роста числа дефолтов по таким облигациям в этом году.

Избежать ответственности

«Целевые облигации являются наиболее дискредитированным способом привлечения средств для финансирования строительства как с позиции застройщика, так и с позиции инвестора, — утверждает юрист компании ”Василь Кисиль и Партнеры”, член Украинской строительной ассоциации Наталья Доценко-Белоус. — В подтверждение этому целевые облигации в строительстве в декабре прошлого года Госфинмониторинг признал способом создания строительных афер и легализации доходов, полученных преступным путем (Приказ №265 от 19 декабря 2008 года)».

Техническая возможность обмануть инвестора, купившего облигации, заложена в схему с самого начала. Между покупателем квартиры и строительной организацией, стоят, как правило, минимум два посредника: эмитент облигации (может быть компания-однодневка без имущества) и компания по управлению активами (специально созданная под конкретный проект) — непосредственный продавец облигаций. В этой цепочке — масса возможностей для маневра. Например, застройщик расторгает инвестиционный договор с эмитентом облигаций, после чего Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР) может признать эмиссию ценных бумаг недействительной. Другой вариант: введение дома в эксплуатацию задерживается, а срок погашения облигаций вот-вот наступит. Большинство инвесторов просто не догадываются предъявить облигации к погашению, в результате чего они утрачивают право на объект.

Схема очень запутанна и непрозрачна (ее сопровождают три договора, сторонами которых являются пять-шесть структур), и чтобы в ней разобраться, нужно иметь отнюдь не поверхностные познания в сфере фондового и жилищного законодательства. Для детального изучения и проверки всех сопровождающих сделку документов нужны одна-две недели. Тогда как до лета 2008 года квартиры в новостройках (в особенности ликвидные одно- и двухкомнатные) продавались как товары по предновогодним скидкам: чуть засмотрелся — и квартиры уже нет. Более того, эмитенты часто сами толкают инвесторов на действия, лежащие вне правового поля. «Застройщик не уложился в срок, тогда как время предъявления облигаций к погашению уже подошло. Вместо заключения договора купли-продажи квартиры эмитент предложил мне подписать аналогичный предварительный договор. Этот документ не предусмотрен ни проспектом эмиссии облигации, ни соглашением о бронировании квартиры. Но, как мне объяснили в компании-эмитенте, такой договор позволит ей отчитаться перед ГКЦБФР. К тому же все связанные с его заключением расходы (нотариус и госпошлина) ложатся на меня», — рассказывает один из инвесторов дома, который возводит компания «Киевгорстрой-1» им. Загороднего. При этом, как объясняет адвокат правовой группы «Павленко и Побережнюк» Алена Проценко, заключение предварительной сделки не помешает застройщику, погасив облигации, подписать затем еще несколько предварительных договоров на ту же квартиру. То есть существует риск двойных продаж.

На подобные «компромиссные» варианты, с помощью которых эмитенты пытаются избежать дефолта, Госкомиссия по ценным бумагам почему-то смотрит сквозь пальцы. Таким образом, единственный государственный орган контроля над сделками по реализации недвижимости демонстрирует свою полную отчужденность. Всю неделю, предшествующую публикации, «Эксперт» тщетно пытался связаться с курирующим строительные облигации членом ГКЦБФР Николаем Бурмакой. Но ни сам Бурмака, ни его сотрудники так и не ответили на наши вопросы. Это свидетельствует о том, что облигационная схема, равно как и прежде действовавшее долевое строительство, не содержит дополнительных гарантий для инвестора со стороны государства. На прошлой неделе завершился суд над одним из участников аферы компании «Элита-Центр»: вердикт еще не вынесен, но обвиняемому грозит несколько лет тюрьмы. Если в этом деле сложным представляется не столько доказать вину мошенников, сколько взыскать с них потери полутора тысяч вкладчиков, то в случае с облигациями вполне возможен вариант «обмана в рамках закона».

Таким образом, принимая решение об инвестировании денег в строительство, инвестор может руководствоваться исключительно критерием репутации застройщика и эмитента. Однако в условиях кризиса одна лишь хорошая репутация — плохая гарантия. Опрометчивый шаг одной из крупнейших строительных компаний может спровоцировать эффект домино: находящиеся в тяжелом финансовом положении застройщики, занервничав, попытаются сбросить балласт обязательств, всячески отмежевавшись и от эмитентов, и от выпущенных ими под покупку квартир облигаций. В таких условиях любая репутация будет моментально девальвирована.

Постсоветское ноу-хау

Застройщики настаивают на том, что нынешние схемы продажи жилья не имеют альтернативы. Причина — слабость украинской банковской системы: дефицит кредитных средств и сравнительно высокий процент за их использование заставляют строителей привлекать деньги населения. Некоторые специалисты рассматривают нынешние схемы продажи жилья как переходные. Рынок насытится, и покупатели начнут диктовать застройщикам свои условия, считают они. Но это не так.

Рынок стал заложником схемы. Граждане берут дорогие ипотечные кредиты, чтобы тут же предоставить беспроцентный заем строительной компании. К тому же обозначенные в договорах штрафы за задержку строительства — мизерны. Всё это лишает компании стимулов строить быстро и много. Гораздо удобней ловить волну очередного повышения цен на квадратный метр. Результат — острый дефицит жилья, отсутствие экономии на масштабе и снижения себестоимости строительства, невозможность обеспечить плановую застройку города и многое другое. Наряду с проблемой разрешительных процедур и бюрократии при выделении земельных участков, схемы продажи жилья — главный стопор развития строительной отрасли, да и всей экономики в целом.

Покупка жилья через облигации — своеобразное ноу-хау, применяемое исключительно на постсоветском пространстве. Целевые облигации имели изначальный экономический смысл в советский период для удовлетворения дефицита товаров. В украинских же реалиях — это инструмент оптимизации налогообложения, как впоследствии оказалось — псевдоинструмент. В развитых странах продается преимущественно готовое жилье. А если всё же речь идет о финансировании строительства, то действуют понятные и прозрачные схемы. Например, в Великобритании под такие проекты создается акционерное общество: собственники акций, они же инвесторы, имеют возможность контролировать эффективность расходования их средств и менять руководство.

В Канаде посредником в таких сделках, как правило, выступает банк. Клиент кладет деньги на специальный депозит, в размере этого вклада (но без конкретной привязки к нему) банк выдает кредит строительной организации. По окончании возведения объекта депозит клиента переходит в собственность застройщика, и тот погашает кредит перед банком. Если же проект по каким-то причинам срывается, банк возвращает депозит клиенту и сам судится со строителями. Таким образом, удается избегать абсурдной ситуации, когда граждане вынуждены годами судиться с вооруженной армией юристов строительной организации. Тем более что судебной практики по этим вопросам в Украине просто нет. «Как правило, если пропущен срок, облигации добровольно не погашаются. Можно предположить, что суды в конечном итоге будут на стороне инвесторов. Но это займет очень много времени, ведь вероятность вынесения судами низших инстанций решений в пользу застройщиков очень высока», — убежден партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков. Пройти всю вертикаль отечественного правосудия способен далеко не каждый.