С будуна

Елена Романюк, "Бизнес", №39, 2010

http://www.business.ua/articles/trends/4244/

Если верить специалистам по недвижимости, летом строительство жилых объектов в Украине существенно замедлилось: с апреля по август количество таковых уменьшилось на 63,1%.

“В апреле в стране строилось 446 жилых объектов, в мае — 467, в июне — 316, в июле — 243, а в августе – всего 165 объектов”, — сообщил БИЗНЕСу Шандор Рыковский, руководитель информационного департамента ООО “Бау-Инфо Украина” (г.Киев; предоставление информационных услуг в сфере строительства; с 2006 г.; 14 чел.).

Таким образом, по данным компании, за пять месяцев 2010 г. количество возводимых объектов сократилось почти втрое. Учитывая это, некоторые застройщики не исключают в ближайшем будущем даже дефицита нового жилья.

“Кризис заставил многих застройщиков приостановить свою деятельность. Как следствие, уменьшились не только количество готового к продаже жилья, но и заделы на будущие годы”, — пояснил Петр Мазотов, вице-президент АО ХК “Киевгорстрой” (г.Киев; строительство; с 1955 г.; 26,4 тыс.чел.).

Солидарна с коллегой и Клавдия Бондарева, директор ФСК “Пагода” (г.Киев; проектирование, финансирование, землеотвод, строительство, ввод в эксплуатацию, реализация недвижимости; с 2002 г.; 30 чел.): “Говорить о скором выходе отрасли из кризиса пока не приходится. В ближайший год объем ввода жилья в эксплуатацию будет сокращаться, а количество новых проектов останется мизерным”.

Недоразумения

В то же время, прогуливаясь летом, например, по Киеву, трудно не заметить, что на многих объектах жилой недвижимости активно идут работы.

“В 2009-2010 гг. на первичном рынке ведется строительство только на тех объектах, которые начаты еще до кризиса. И, несмотря на все трудности с финансированием, компании, у которых готовность объектов составляла 80% и более, все-таки смогли закончить или заканчивают свои проекты”, — прокомментировал БИЗНЕСу ситуацию Виктор Распутный, генеральный директор компании Build and Live Development.

В качестве примера Александр Попов, директор проектной группы “Архиматика” (г.Киев; комплексное проектирование объектов жилой и коммерческой недвижимости; с 2005 г.; 60 чел.), привел проект “Парковые озера”, строительство которого было заморожено в конце 2008 г., а в мае 2010 г. после привлечения средств возобновилось (см. также “Блиц-интервью”).

Достраивает ранее начатые объекты и компания “Киев­горстрой”. “До конца 2010 г. мы планируем ввести в эксплуатацию шесть жилых объектов в Киеве, в том числе и жилье для пострадавших от аферы группы компаний “Элита-Центр”. В целом, в 2010 г. компания сдаст 255 тыс.кв.м жилья. Еще 265,8 тыс.кв.м планируем к сдаче в 2011 г.”, — сообщил БИЗНЕСу г-н Мазотов.

Что касается новых проектов, то здесь ситуация менее утешительная. По данным компании “Бау-Инфо Украина”, в августе в Киеве и центральных регионах страны было начато строительство восьми, в Донецке и Донбассе — трех, а Днепропетровске и Поднепровье — всего двух жилых объектов.

Отметим, что проектируется объектов и того меньше. В частности, как рассказал г-н Попов, в сентябре в столице прошел первый за долгое время градостроительный совет (очевидно, возобновление советов связано с приходом нового начальника Главархитектуры г.Киева Сергея Целовальника. — Ред.), на который было вынесено всего пять жилых объектов.

“Новые проекты на рынок сейчас выводят строительные и девелоперские компании, которые не растеряли за время кризиса человеческие и финансовые ресурсы и у которых есть “финансовое плечо” в виде стратегического партнера-инвестора. Эти компании надеются, что отложенный спрос на жилье выплеснется на рынок в ближайшие год-два, и их проекты к тому времени будут готовы”, — отметил Валерий Кирилко, директор девелоперской компании “Герц” (г.Киев; девелопмент собственных и внешних проектов; с 2006 г.; 52 чел.).

Напрасные чаяния

В то же время однозначно сказать, оживится ли в ближайшие год-два спрос на жилье, решается мало кто из игроков рынка недвижимости.

“Оживление на рынке жилья напрямую будет зависеть от восстановления массовой ипотеки хотя бы до уровня докризисных условий (ставки по ипотечным кредитам снижаются с начала лета, но до комфортного для заемщика уровня, т.е. докризисного, им далеко. Даже снижение НБУ учетной ставки с 12,25% до 7,75% не вызвало соответствующей реакции в сегменте реальных ставок. Сейчас средние ставки по ипотеке на рынке первичной реализации составляют 21-23%. — Ред.) и возобновления банковских проектных кредитов (опять-таки на условиях, приближенных к докризисным). Ведь платежеспособность населения не улучшилась, размер накоплений оставляет желать лучшего, у застройщиков же и девелоперов денег, соответственно, тоже не прибавилось”, — справедливо заметил г-н Кирилко.

Потенциальные же покупатели, у которых эти накопления были, в массе своей успели приобрести жилье в период, когда цены якобы достигали своего “дна”. Этим и объясняется, по мнению г-на Кирилко, кратковременный всплеск покупательской активности весной этого года.

Игроки рынка также прогнозируют, что в ближайшем будущем наибольшей популярностью будут пользоваться квартиры в домах эконом-класса, как правило, сданных в эксплуатацию.

Кстати, стремление покупателей приобретать дешевое жилье заставляет многих девелоперов корректировать концепции своих проектов.

“Девелоперы стали более тщательно разрабатывать концепцию проекта, архитектурно-планировочные решения и инфраструктуру. Кроме того, им приходится дополнительно продумывать и внедрять более сфокусированную, креативную и масштабную стратегию продвижения жилья на рынке”, — сказал Анатолий Шахновский, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании “Каскад” (г.Киев; с 2007 г.; 29 чел.). 

К слову

Как сообщили в агентстве недвижимости SV Realty (входит в компанию SV Development; г.Киев; с 2005 г.; 40 чел.), с 1 по 31 августа 2010 г. в 10 административных районах Киева было совершено 707 сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке и только 199 продано в недостроенных домах.

Девелопер — о рентабельности

Виктор Распутный (37), генеральный директор компании Build and Live Development (г.Киев; девелопмент, строительство, строительная экспертиза; с 2006 г.; 37 чел.):

— Сейчас рентабельность проектов жилищного строительства составляет в среднем около 30%, тогда как до кризиса могла достигать 60%.

На мой взгляд, если не сравнивать постоянно с тем, что было, и не жаловаться на то, “как все плохо”, то при правильном использования материальных, трудовых и денежных ресурсов, грамотном управлении активами — это более чем приемлемый показатель экономической эффективности.

Кроме всего прочего, нельзя все списывать на кризис, поскольку на уровень рентабельности строительной компании влияет (прямо или косвенно) множество различных факторов. В том числе и процесс накопления затрат — как обоснованных, так и необоснованных.

В первую очередь это касается крупных строительных фирм, поскольку при динамичном развитии компании и увеличении количества разрабатываемых проектов прямо пропорционально растет и объем затрат.

КСТАТИ

Строительный рынок России держит удар

Официальные данные за первое полугодие 2010 г., опубликованные Федеральной службой государственной статистики РФ (Росстат), позволяют сделать вывод, что строительный рынок в большинстве регионов России умеет держать удар.

Объемы строительства жилья в среднем по стране не сокращаются, а “провалы” в некоторых областях компенсируются хорошими темпами развития в других.

По данным Росстата, в первом полугодии 2010 г. в эксплуатацию было введено 248,8 тыс. квартир общей площадью 21,6 млн кв.м, что составило 99,9% к соответствующему периоду предыдущего года (в первом полугодии 2009 г. — 99,7% к первому полугодию 2008 г.).

Но нет и прироста, что вполне объяснимо. Среди наиболее отстающих регионов оказалась Москва. Столичный показатель ввода жилья в эксплуатацию — всего 68,2% к объему аналогичного периода 2009 г. Но, по мнению экспертов, это не является тревожным для рынка сигналом.

В I квартале объемы ввода жилья в эксплуатацию сократились гораздо больше — на 53%, но даже это не испугало участников рынка. Такая тенденция в начале года не свидетельствует о предстоящих существенных коррекциях на рынке, если учесть, что спрос со стороны платежеспособного населения снизился в разы.

Более того, не стоит думать, что показатели объема ввода жилья в эксплуатацию характеризуют сегодняшнее или завтрашнее состояние рынка.

Нет, это свидетельство того, каким рынок был год или два назад. Именно тогда реализовывалось вводимое сейчас в эксплуатацию жилье, тогда строители получали от покупателей деньги, а теперь отдают им обещанный товар.

Высокая строительная активность отмечена в Подмосковье: здесь введено 11,6% сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России. Отметим, что это самый высокий показатель.

Новостройки Московской области уже два-три года назад активно раскупали на начальном этапе строительства как относительно дешевую альтернативу столичному жилью.

Неоправданная дороговизна большинства столичных новостроек как раз и приводит к тому, что девелоперы, у которых замедлились темпы продажи объектов, не могут приступить к реализации новых проектов.