Рынок недвижимости: Инвестиции вопреки

Михаил Артюков, Forbes - Україна, 27 жовтня 2016 року

http://forbes.net.ua/opinions/1423075-rynok-nedvizhimosti-investicii-vopreki

В числе факторов, спровоцировавших снижение интереса иностранных и местных инвесторов к украинской недвижимости – политическая ситуация в стране, нестабильность национальной валюты, зарегулированность бизнеса и коррупция. В отчетах европейских и международных консультантов наша страна в лучшем случае отсутствует, а в худшем – инвесторам настоятельно советуют о ней забыть. Жонглировать пессимистическими прогнозами можно долго и ярко, но посыпать голову пеплом обвалившегося рынка все же не стоит.

Согласно данным исследования консалтинговой компании Colliers, в 2016 году рост инвестиций в сектор недвижимости Европы на 56% обеспечили местные инвесторы. О чем говорит эта цифра? В первую очередь – о доверии к отрасли, во-вторую – о наличии денег. В Украине деньги как раз есть, кто бы что ни говорил. По разным оценкам, на руках у населения находятся десятки миллиардов в долларовом эквиваленте, большая часть из которых – у потенциально мелких и средних инвесторов. Деньги есть, но не работают. Деньги есть – доверия нет.

Статистика сделок на первичном рынке столицы как нельзя красноречивее говорит как раз об отсутствии доверия: около 160 сделок в январе и самый лучший результат года – чуть больше 400 сделок в сентябре. К сожалению, данных по off market предложениям, когда застройщики привлекают частные инвестиции в форме скрытого кредитования, не существует, однако я не склонен преувеличивать их роль в общей доле инвестиционных сделок.

Варианты есть, в зависимости от того, какой инвестиционный портфель вам ближе и какой стартовый капитал у вас на руках. Портфель рантье, спекулятивный или ре-девелопмент – каждый в отдельности сегодня объективно работает плохо. А вот их комбинации могут впечатлить

На днях мне довелось общаться с одним из возможных инвесторов в недвижимость. Десять лет назад, имея стабильный аграрный бизнес, он привлек партнеров и купил с ними землю. И вот все эти десять лет он буквально «маринует» свои деньги в земле. На вопрос, что же он хочет, я услышал достаточно расхожий ответ: «Через 3-4 года хотел бы стать классическим рантье и получать пассивный доход с недвижимости. Пора и на пенсии пожить как человек. Но как получить желаемую доходность?»

Доходность на рынке недвижимости существует, но не на блюдечке с голубой каемочкой. Ее нужно распознать, поймать, а затем наращивать. Варианты есть, в зависимости от того, какой инвестиционный портфель вам ближе и какой стартовый капитал у вас на руках. Портфель рантье, спекулятивный или ре-девелопмент – каждый в отдельности сегодня объективно работает плохо. А вот их комбинации могут впечатлить. Для наглядности приведу пару примеров.

У застройщика остались верхние, неликвидные двух-уровневые квартиры. Площадь их большая – никто не покупает. Грамотный инвестор скупает оптом все квартиры с дисконтом в 30%, реконструирует их в одноуровневые, уже меньшей площади, делает ремонт и устанавливает бытовую технику, а затем продает. В этом сценарии стоимость квадратного метра увеличивается на 30%, а за вычетом всех расходов по сделками купли-продажи, финальная доходность от проекта стартует с 45%.

Или другой пример, когда у двух сторон актив есть, а денег нет. Происходит обмен земли сельскохозяйственного назначения на неликвидные квадратные метры, которые впоследствии реконструируются под сдачу в аренду. В первом случае мы комбинируем спекулятивный портфель и ре-девелопмент, во втором – спекулятивный портфель с портфелем рантье.

Те, кто сегодня «ныряет» в такие небольшие инвестиционные проекты в сфере недвижимости, больше всего рискуют в момент выбора консультантов, брокеров, которые берут на себя ответственность за правильно подобранную стратегию и умеют считать риски. Критериев выбора много, но ключевых всего два: сколько объектов было продано ими за последний год и как выросла цена в процессе продажи?

Много ли подобных сделок или комбинаций демонстрирует нам рынок? Нет. А ведь должны быть. Сегодня не меньше возможностей, чем раньше. За последние несколько лет Украина побила все рекорды по падению цен на недвижимость: по данным аналитиков FIABCI (Международная федерация профессионалов в недвижимости) по итогам 2015 года стоимость украинской недвижимости упала на 55%. Ниже нас – никого.

Это и кризис, и шанс одновременно. По всем прогнозам в ближайшее время ситуация на рынке недвижимости кардинально не поменяется. Формула «купил – продал – заработал» уже не будет работать. Такие простые операции как «купил и сдал в аренду», в лучшем случае, принесут 4% доходности, что и доходностью тяжело назвать. Но это не повод зарыть банку с деньгами до лучших времен или «сидеть» в обесцененных активах. Выход есть. Просто он, как говорят математики, не линейный. Сложнее в нынешней ситуации с доверием – к стране, регуляторам, людям.