Рынок ипотечных ценных бумаг: в ожидании революции

РЦБ.РФ, `06, 2013

http://www.rcb.ru/rcb/2013-05/217992/

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) активно развивает инфраструктуру вторичного рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). С 2012 г. Агентство предоставляет услугу резервного сервиса организациям, планирующим в своей деятельности секьюритизацию портфелей ипотечных кредитов. Об особенностях этого инструмента и его роли в развитии рынка ипотечных ценных бумаг рассказал в интервью нашему журналу заместитель генерального директора АИЖК Александр Щеглов.

РЦБ:Каково сейчас состояние рынка секьюритизации ипотечных закладных в России?

А. Щ. Объемы рынка постепенно растут. Так, в 2011 г. было секьюритизировано кредитов на более чем 46,4 млрд руб., что перекрыло в 3,5 раза показатели 2010 г., почти достигнув уровня докризисного 2008-го. После затишья в первой половине 2012 г. во второй половине 9 организаций осуществили 11 выпусков ипотечных ценных бумаг на сумму 68,3 млрд руб., это на 47% больше, чем за весь 2011 г. Таким образом, кредитные организации стали больше ориентироваться на привлечение долгосрочных ресурсов, что позволяет им расширять деятельность на первичном рынке кредитования.

Кроме того, в 2012 г. вновь проявили интерес к российским бумагам, обеспеченным кредитными портфелями банков (речь не только об ипотеке, но и об автокредитах), иностранные инвесторы. Однако нельзя сказать, что на рынке ИЦБ произошла революция, некий прорыв. Из-за небольшого количества участников по-прежнему сохраняется высокая концентрация рынка. Так, на долю двух крупнейших эмитентов (ВТБ24 и АИЖК) в 2012 г. пришлось 63% совокупного объема выпуска ИЦБ (годом ранее — 55%). А если говорить в целом, то доля секьюритизации в фондировании ипотеки остается невысокой — на уровне чуть ниже 7% от объема выданных кредитов.

РЦБ:Почему рынок секьюритизации так важен для развития ипотечного кредитования?

А. Щ. Ипотечные кредиты выдаются на срок до 30 лет. Большинство коммерческих банков не имеют финансовых ресурсов, для того чтобы удерживать кредиты на своем балансе в течение столь длительного срока. Сейчас частные банки фондируют ипотеку, т. е. длинные кредиты, краткосрочными депозитами, что несет серьезные риски для финансовой устойчивости этих кредитных организаций. Для разумного развития ипотеки нужны инструменты рефинансирования. Еще в 1990-х гг. в законодательстве была заложена возможность продажи рыночным инвесторам ипотечных кредитов, упакованных в ценные бумаги.

Бизнес по выдаче ипотечных кредитов построен следующим образом: найдя заемщика, банк выдает ему кредит, затем, выпустив под этот актив ценные бумаги, он привлекает инвесторов или перепродает пул посреднику, последний — крупному консолидатору, а тот превращает все в ценные бумаги и т. д. Таким образом, наличие ликвидного рынка для обращения ипотечных пулов позволяет влиять на объемы выдачи и среднюю ставку ипотечных кредитов.

РЦБ:Какова в настоящее время роль государства в формировании рынка ипотечных ценных бумаг?

А. Щ. Рынок, по сути, только формируется, и государственная поддержка просто необходима. Ее проводником и является АИЖК. Перед нами стоит задача «привить» инвесторам доверие к ипотечным ценным бумагам, особенно частным, потому что на данном этапе частные инвесторы практически не вкладываются в этот вид бумаг. Вторая важнейшая задача — формирование инфраструктуры рынка.

РЦБ:Вы заявляли, что резервный сервис является существенной частью создания инфраструктуры. В чем важность этой функции?

А. Щ. Для того чтобы дать ответ на этот вопрос, необходимо раскрыть суть этой процедуры. Ключевым параметром сделки секьюритизации является разделение ценных бумаг (обеспеченных пулом закладных) на несколько выпусков с разными правилами погашения и выплаты процентов. В первую очередь гасится старший выпуск (за счет планового и досрочного погашения ипотечных кредитов), по нему установлена фиксированная процентная ставка. Доходность младшего транша может быть высокой, но этот актив может оказаться и убыточным. Младшие транши остаются на балансе самого оригинатора, т. е. банка.

Генерирование денежного потока по пулу закладных, если речь идет о кредитах физическим лицам, предполагает некий объем операционной работы с населением. Как известно, заемщики пери­одически задают кредитору вопросы, просят дополнительные документы, сообщают об изменении своих контактных данных, досрочно погашают кредит или задерживают выплаты. Перечисленные ситуации требуют отслеживания и разрешения — эта функция закреплена за основным сервисером. Резервный сервисер нужен для подстраховки, чтобы в случае несостоятельности основного сервисера принять портфель закладных на основное сопровождение. При этом на этапе резервного сопровождения он выполняет значительный объем работ для поддержания готовности в заявленный срок, принимает портфель закладных на основное сопровождение с целью обеспечения высокого качества и полного комплекса услуг.

Наличие резервного сервисера является крайне важным для процедуры присвоения рейтинга ипотечной ценной бумаге, от значения которого зависят ставка по старшему выпуску, а значит, и стоимость фондирования для оригинатора. Таким образом, качественный резервный сервис является не только гарантом непрерывности потока денежных средств держателям ипотечных облигаций, но и фактором, влияющим на экономическую эффективность сделки секьюритизации.

РЦБ:Что конкретно делает резервный сервисный агент в «мирное время» и в случае банкротства основного держателя портфеля?

А. Щ. В целом стратегическая задача резервного сервисера — обеспечение бесперебойного приема платежей заемщиков в случае банкротства основного сервисера, что важно для повышения доверия инвесторов к рынку ипотечных ценных бумаг. Ну, а если более предметно, то эта организация в «мирное время» осуществляет непрерывное наблюдение за «своим» пулом (например, проверяет полноту контактной информации заемщиков, комплектность документов), а в случае банкротства оригинатора сопровождает портфель в соответствии с договором. Первое действие, которое следует предпринять резервному сервисеру, — сообщить заемщикам о смене реквизитов для платежей. В дальнейшем необходимо консультировать этих заемщиков, собирать платежи, взыскивать проблемную задолженность в случае ее возникновения и т. д.

РЦБ:Почему в этой сделке нельзя обойтись без услуг резервного сервисного агента? Каков спрос на эти услуги со стороны российских банков?

А. Щ. Если по пулу не предусмотрен резервный сервис, международные рейтинговые агентства в общем случае снизят рейтинг старшего выпуска ИЦБ. Наличие резервного сервисера обязательно — инвесторы должны быть уверены, что денежные потоки не прервутся. Более того, речь идет не просто о наличии компании-сервисера — рейтинговое агентство оценивает его уровень и состоятельность.

Что касается спроса, то и здесь есть определенные нюансы. Резервный сервис защищает от рисков старший транш, но услугу оплачивает оригинатор, т. е. держатель младшего транша. Российские банки, пока не имеющие большого опыта работы с ипотечными ценными бумагами, склонны считать эту услугу излишней. Однако я хочу подчеркнуть, что цена на нее ра­зумна и расходы оправданны. Резервный сервис повышает рейтинг старшего транша, а чем выше рейтинг, тем ниже затраты на обслуживание облигаций. Более того, резервный сервис в определенных случаях позволяет уменьшить объем младшего транша.

РЦБ:Есть ли на рынке другие организации, предоставляющие такую услугу?

А. Щ. В каком-то виде резервный сервис есть по всем пулам, но, к сожалению, во многих случаях он носит формальный характер. А ведь необходимо качественное сопровождение.

Обычно функции резервного сервиса выполняет подразделение по сопровождению, и, до тех пор пока ситуация не требует вмешательства, никаких дополнительных действий не ведется. Только в случае форс-мажора начинается реальная работа по пулу. А это неправильно, так как, по сути, приходится вновь настраивать работу, вникать в детали, иногда набирать дополнительный персонал и т. д. Отличие АИЖК в том, что в Агентстве сформированы специальные подразделения, которые на постоянной основе занимаются сопровождением пулов закладных. Наши штатные сотрудники включаются в работу с момента подписания договора и начинают вести «наблюдение» за пулом кредитов.

Попутно замечу, что банки, предоставляющие сегодня услугу резервного сервиса, работают только на территории расположения их филиалов. В отличие от них АИЖК не только имеет огромный портфель собственных закладных, успешно сопровождая его, но и является единственным мастер-севисером, который взаимодействует с заемщиками через партнерскую сеть по всей стране.

РЦБ:Происходили ли на российском рынке дефолты по ипотечным облигациям?

А. Щ. У нас вообще хорошее качество портфелей, и российские ИЦБ продемонстрировали высокую надежность даже в период кризиса. Ни по ипотечным облигациям, ни по оригинаторам ипотечных облигаций дефолтов, к счастью, не было. Важно отметить, что все выпуски облигаций либо рейтингуются международными рейтинговыми агентствами, либо имеют поручительство АИЖК. Все выпущенные бумаги (срок наблюдения — более 7 лет) отслеживаются рейтинговыми агентствами. Ни разу рейтинг не был снижен из-за роста кредитных рисков по портфелю. Уровень просрочки по ипотеке очень низок.

Однако от дефолта никто не застрахован. Например, нам уже пришлось в ряде случаев в ходе кризиса 2008—2009 гг. апробировать резервный сервис внутри системы АИЖК. Таким образом, у нас есть и практический опыт предоставления данной услуги, в отличие от конкурентов.

РЦБ:В чем функции АИЖК как института развития на этом рынке?

А. Щ. Мы планируем создать стандарты резервного сервиса. Необходимо, чтобы все участники рынка говорили «на одном языке». Тогда сделки станут проще, прозрачнее, а издержки банков и других компаний снизятся.

В 2012 г. сделан лишь первый шаг к созданию независимого сервиса ипотечных активов. Наша задача — увеличить оборачиваемость ипотечных ценных бумаг, наладить их перепродажу, перерефинансирование под залог. Ипотека не может нормально развиваться, если кредиты будут висеть на балансе банка. Закладная — это долгоживущий актив, как и сам ипотечный кредит. Правда, в мире средний срок ипотеки — 20 лет, в России всего 7 лет, но для нашей страны, привыкшей к планированию на 1 год, максимум на 3 года, и это является очень длительным сроком.

На развитых рынках пул закладных обращается очень быстро. А независимый сервисер подтверждает качество закладной на всем ее жизненном пути, гарантируя денежный поток по ней. Поэтому АИЖК развивает и резервный сервис, и электронные закладные, и депозитарный учет с целью увеличения оборачиваемости закладной.

РЦБ:Однако именно проблемы с развитым американским ипотечным рынком ценных бумаг вызвали крупномасштабный кризис и обрушили мировые финансы.

А. Щ. Да, действительно, и по его итогам (уже можно говорить об итогах кризиса) экономисты спорили, что делать с ипотекой, чем ее фондировать. Однако они так и не смогли найти адекватных альтернативных долгосрочных источников. Единственный способ финансировать выдачу ипотечных кредитов «длинными» деньгами — выпускать ипотечные ценные бумаги. Повторюсь, фондировать ипотеку депозитами рискованно. Модель, построенная на развитии вторичного ипотечного рынка, на выпуске ипотечных ценных бумаг, позволяет снять риски несовпадения сроков активов и пассивов.

Вы правы в отношении того, что секьюритизация требует максимально тщательного регулирования. В этом плане нам повезло: учтя чужие ошибки и выработав более грамотные правила для этого рынка, Россия имеет возможность не допустить появления «пузырей». Однако рынок ипотечных ценных бумаг как механизм привлечения долгосрочных ресурсов для ипотеки непременно будет развиваться.

РЦБ:Таким образом, Вы высоко оцениваете перспективы рынка российских ипотечных ценных бумаг?

А. Щ. Безусловно. Ипотека подвергается критике — порой заслуженной, порой нет, но альтернативного рыночного инструмента, который помог бы людям решить жилищную проблему, не существует. Степень обеспеченности жильем в нашей стране неудовлетворительная, уровень проникновения ипотеки крайне низкий. Перспективы развития этого рынка и связанного с ним сегмента секьюритизации совершенно очевидны.