Псевдоинвестиции — путь к псевдостройкам

Юрий Костоглодов, "Експерт", №46, 2009

http://expert.ua/articles/16/0/7275/

Еще в самом начале кризиса наши сограждане собственными кошельками проголосовали против своего статуса «инвесторов», и спрос перекочевал в сегмент готового или почти готового жилья

Не знаю, с чьей легкой руки украинский рынок первичной жилой недвижимости стал тотально инвестиционным, а наши сограждане, желающие приобрести жилье, повсеместно превратились в инвесторов. Ведь инвестор — это персона либо организация, которая вкладывает деньги во что-либо с целью получения прибыли. Настоящие институты инвестиционной деятельности приобретали современный вид десятилетиями, но у них было кое-что общее: их деятельность всегда была связана с рисками, а инвестиционное решение принималось на основании оценки этих рисков и объекта инвестирования. В мире сформировалась разносторонняя инфраструктура инвестиционной деятельности, появились инструменты, которые перераспределяли свободные средства в те отрасли, где их не хватало, возникли профессиональные институции, начавшие заниматься доверительным управлением денежными ресурсами и иными активами. В основе этой деятельности лежат профессиональный подход, оценка и управление рисками, ориентация на максимальную доходность при минимальных рисках.

А наш псевдоинвестиционный рынок недвижимости, едва зародившись, стал вести себя с точностью до наоборот. Финансирование строительства производилось «с колес», за счет самого «короткого» и самого подверженного рискам источника — продаж. Псевдоинвестиционность получила закрепление на государственном уровне — инвестиционным инструментам и механизмам придали неинвестиционное содержание. Целевые облигации стали инструментом продаж, а не привлечения долгового капитала. Фонды финансирования строительства (ФФС) и операций с недвижимостью, имея инвестиционное содержание, стали механизмом оформления принимаемых денег.

Ипотечные кредиты выдавались чаще всего под залог (паевого участия, участия в ФФС) и поручительство застройщика. По сути, это были кредиты под обязательства застройщика в будущем передать объект недвижимости пайщику кооператива (участнику ФФС). Наиболее консервативный финансовый институт — банковская система — по самую макушку завяз в этой псевдоинвестиционности, выдав львиную долю ипотечных кредитов под имущественные права, имея в пассивах короткие источники для таких длинных кредитов. Таким образом, рынок первичной жилой недвижимости попал в незамеченный по причине своей молодости и зрелости капкан. Непомерные финансовые обязательства оказались грузом, который нокаутировал рынок.

Уникальность рыночной формы организации деятельности в том, что в ее основу заложены саморегулирующие начала. Еще в самом начале кризиса наши сограждане собственными кошельками проголосовали против своего статуса «инвесторов», и спрос перекочевал в сегмент готового или почти готового жилья. И рынок четко разделился на сектор, где покупатель покупает приглянувшиеся ему квадратные метры, и тот самый псевдоинвестиционный рынок имущественных прав, который сейчас скорее мертв, чем жив.

Говоря о саморегуляции рыночных отношений, нельзя не сказать об обратной стороне — регулируется то, что закреплено в законах, нормах, правилах, традициях. Рынок просигнализировал: покупатель не желает быть инвестором, и это нежелание должно отразиться (институциализироваться) в новых правилах и законодательных нормах. Атрибутами сформировавшегося рынка недвижимости являются длинные деньги и наличие специализированных инвестиционных и финансовых институтов, которые обеспечивают «длинное финансирование». К этому состоянию и должен прийти украинский рынок.

Мы сейчас подходим к точке, когда необходимо закладывать новые правила и механизмы. На рынке должны появиться инвестиционные институты, которые смогут позволить себе кредитовать застройщиков. Такие фонды уже сами будут оценивать риски, компании, проекты, убеждать своих инвесторов, что они получат свой доход. Утопия? Нет. Уже делаются первые шаги в этом направлении, когда инвесторы привлекаются через паевые инвестиционные фонды, финансирующие строительство объектов. Лиха беда начало.

Я далек от мысли, что инвестиционные компоненты рынка возникнут сейчас и сами по себе. Это длительный и мучительный процесс, рынок недвижимости должен очиститься от долгов и обязательств, непрофессионализма, псевдоинструментов, должна радикально измениться макроэкономическая ситуация, банки обязаны избавиться от «плохих» активов. Пройдет череда болезненных банкротств, слияний и поглощений, судебных исков. Возможно, у Фонда госимущества появится еще одна новая для него функция: национализация предприятий отрасли, которые не могут выполнять свои обязательства. Но уже сейчас нужно понимать, что в одну реку дважды войти нельзя. Те, кто рассчитывает на возврат докризисной ситуации (постоянный рост цен, финансирование «с колес», игнорирование рисков недофинансирования), окажутся за бортом. Те, кто трезво оценивает ситуацию и изменяет свои стратегии (если таковые вообще есть), — выживут. Профессиональные институциональные инвесторы должны привлекать ресурсы и вкладывать их в надежные и доходные проекты, девелоперы — создавать привлекательные проекты и управлять их реализацией, в том числе и организацией финансирования. Строители должны строить качественное жилье, банки — выдавать ипотечные кредиты под залог недвижимости или вести долгосрочное проектное финансирование. А те, кто имеет потребность и возможность приобрести жилье, должны покупать готовую недвижимость, а не переживать, будет ли их дом достроен и введен в эксплуатацию в срок.

Если мы это поймем и проведем соответствующие реформы (в том числе и внутренние в каждой отдельно взятой компании), то следующий кризис пройдем по-другому — хотя бы так, как его сейчас прошла Восточная Европа.