Програми іпотечного кредитування зупинились - навіть банки розуміють, що це здирництво

Finance.UA, 11.09.2014

http://news.finance.ua/ua/~/2/0/all/2014/09/11/334017

Частка іпотеки в загальному обсязі угод на первинному ринку в Києві за 8 міс. не перевищує 2%. І ця тенденція буде лише збільшуватись, прогнозують в City Development Solution. Причин цьому декілька – по-перше, надто високі відсотки під такі позики, а по-друге, забудовники пропонують взамін іпотеці власні програми розстрочок аби стимулювати продажі.

Висока ціна, високі відсотки

В Києві ціни на адекватні пропозиції по первинній нерухомості починаються від 10 тис. грн за 1м². “В Києві зараз є близько 15 житлових комплексів, які пропонують таку ціну. Однак надійних серед них – одиниці. Тому треба розуміти, що в місті ціна квадратного метра, на ранніх стадіях будівництва, на котловані, в нормальних забудовників – це 10-12 тис. гривень. Те, що називають бізнес-клас – це 18-24 тис. грн за 1м² при поточному курсом. Як альтернатива – є нормальні забудовники в області, які будують і продають 6-9 тис. грн. за 1м² “, – аналізує комерційний директор пошуковика нерухомості ЛУН Андрій Міма.

“Так, це відстань 2-3 км. від Києва, але – ціна в 7 тис. грн. В Києві купувати житло, ціна якого менше 11 тис. грн за “квадрат” я б не радив”, – переконаний експерт.

В усіх забудовників – різні ціни, зазначає директор компанії “Граніт-Плюс” Лариса Шевченко. “Але ціна у 8 тис. грн за квадратний метр – не реальна, це фактично собівартість. Треба орієнтуватись десь на 1,5 тис. доларів”, – додала вона.

За даними City Development Solutions, зміни цін спостерігались у всіх сегментах ринку первинної нерухомості. При цьому діапазон росту цін окремих об’єктів дуже широкий – від 7% до 55%. Станом на 1 вересня ціни на економ-житло зросли на 12,5% за останні два місяці. Комфорт та бізнес додали 11,8% і 6,1% відповідно. Житло преміум-калсу додало в ціні 10,9%.

Однак, навіть при наявності більш доступних за ціною варіантів, далеко не в усіх українців є необхідні кошти для покупки житла. За словами директора департаменту інвестицій та продажів “Ліко-Холдингу” Лариси Ломакіної підтримка населення кредитуванням зійшла на нуль. “Схема іпотеки зараз не працює. Раніше принаймні була держпрограма 70/30. Вона була однією з найбільш популярних і реалізовуваних. Але зараз ми не укладаємо нові договори за нею, оскільки у держави немає коштів на її фінансування”, – розповіла вона.

Заступник глави правління Укргазбанку Олена Дмитрієва зазначила, що лише по цьому банку обсяги іпотечного кредитування впали в сім разів за січень-серпень поточного року у порівнянні з аналогічним періодом за попередній рік. “Минулого року ми за вісім місяців видали кредитів на 390 млн грн, зараз це 55 млн грн за вісім місяців. На сьогодні ефективна процентна ставка по іпотеці на загальних умовах для фізосіб становить 22% річних. Як бачите, відсоткові ставки дуже великі, тому про кредитування говорити не доводиться”, – зазначила банкір, підкресливши необхідність відновлення реалізації держпрограм доступного житла для розвитку ринку іпотеки в країні.

Забудовники намагаються замінити іпотеку розстрочками

Аби стимулювати продажі “первинки” девелопери пропонують різноманітні умови та акції, які можуть стати на заміну схемам іпотечного кредитування. “Бувають і такі випадки, коли на компактній ділянці будуються одразу кілька житлових комплексів і компанії конкурують між собою, запускають якісь акції, аби вирізнятись від суперників”, – розповідає Андрій Міма. За його словами, ці спеціальні пропозиції можна поділити на кілька умовних типів:

- акційна ціна – найбільш розповсюджена пропозиція. Буває акційна ціна квартири і акційна ціна за квадратний метр. Найчастіше їх пропонують, коли комплекс лише запускається або запускає нову чергу. Тоді компанія-забудовник може дозволити собі акційну ціну в нових чергах, які знаходяться на дуже ранніх стадіях будівництва. Проте, варто пам’ятати, що низька ціна завжди несе з собою підвищені ризики.

- акції “навпаки” – квартира набагато дорожче, ніж у попередньому варіанті, але у вже зданому в експлуатацію будинку.

- акції на не зовсім ліквідні квартири, 3-4 кімнатні або з не дуже вдалим плануванням.

- фіксована ціна курсу – тенденція останніх місяців. Пропонуються квартири за фіксованим курсом 10,6 грн./$. Це дозволяє покупцям трохи повернутись в минуле до більш низького курсу і купити квартиру зі свого роду відтермінуванням. Реально ціни у забудовників трохи відстають від валютного курсу – на два тижні чи місяць. Тут також є свої великі ризики – у разі, якщо курс гривня-долар опуститься, то ціна в угоді залишиться тією ж.

- розстрочка. Популярні терміни – 1, 1,5, 2 роки або до введення в експлуатацію чи завершення будівництва. Часто це розстрочка 0% при відчутних перших внесках від 30 до 70% від вартості. Дуже часто надається знижка 3-5% при повній оплаті.

- високоризиковані будівництва, які взагалі не збираються завершити. Вони дуже часто запускають акції, які мають за ціль ще більше забрати грошей у широкого кола населення. Наприклад, надають розстрочку не від 50% першого внеску, а від 20%. Дають її не на два роки, а на п’ять чи навіть сім. Це виглядає як – “просто принось гроші, які є!”

Корупція нікуди не зникла

Як раніше вже писав Finance. UA, учасники ринку визначають корупційну складову у вартості нерухомості на рівні $200 на 11м². На сьогодні вони констатують – побори нікуди не зникли. “Коли відбулась зміна влади, корупційна складова усе ж пішла трохи на спад. Усі ці питання піднімаються в Конфедерації будівельників України, вони стоять дуже гостро”, – розповіла директор компанії “Граніт-Плюс” Лариса Шевченко.

Однак, її колега Лариса Ломакіна з “Ліко-Холдингу” не погоджується з такою думкою. “Усе стало лише гірше. На мою думку, корупційна складова лише збільшилась. Спробуйте зараз отримати документи з реєстраційної служби, якщо ви здаєте готовий будинок. Тут нічого не змінилось”, – підкреслила фахівець. Тому розраховувати на здешевлення житла за рахунок зменшення корупційних поборів розраховувати не варто.

Однак, є інший момент, який зараз хвилює забудовників, і який може зробити квадратні метри більш доступними – це врегулювання внесення пайових внесків та зарахування інженерних комунікацій, зведених будівельними компаніями. “Справа в тому, що на законодавчому рівні встановлено такі моменти: забудовник платить пайовий внесок в процесі будівництва, і до введення будинку в експлуатацію він повинен олатити увесь цей внесок. Але паралельно ще є інженерні мережі, які забудовник також робить за свій рахунок, отримує технічні умови на підключення будинку, за свій кошт будує і передає місту. Законодавчо прописано, що якщо вартість мережі, яка передана місту, вище, ніж пайовий внесок, це має взаємозараховуватись. Але ні в кого на практиці так не відбувалось. І це той момент, який займає доволі відчутну частку в собівартості квадратного метра житла. Забудовник не може самотужки нести ці витрати – вони лягають і на тих, хто інвестує в це житло, на покупців”, – пояснила Лариса Шевченко.

“Ось ці моменти потрібно врегулювати. Так, ми не прийдемо до 8 тис. грн. за квадратний метр житла по Києву. Але зменшити вже існуючі ціну – можна”, – додала вона.

Купівельна спроможність та споживчі настрої українців знижуються усе більше. Тому динаміка продажів нерухомості дуже скоро може повернути на спад, адже більшість вільних коштів та депозитних збережень громадян вже давно перетворились у квадратні метри або інші реальні цінності. І судячи зі стрімкого падіння гривні, це були не найгірші рішення споживачів.