Приготовиться к перестроению

Дарья Кутецкая, "Эксперт", №1-2, 2011

http://expert.ua/articles/16/0/8425/

Новый закон о градостроительной деятельности меняет схему взаимоотношений девелоперов с чиновниками. По замыслу разработчиков, это снизит цены на жилье

В прошлый понедельник 150 активистов вышли к зданию администрации президента Украины на акцию протеста против Закона «О регулировании градостроительной деятельности» (№7418), принятого парламентом перед уходом на каникулы. Пикетчики держали в руках плакаты: «Вето закону 7418», «Требуем моратория на застройку киевских парков», «Президент Туниса подписывал такие законы». Во вторник волна народного недовольства докатилась до Луганска, под стенами местной областной администрации тоже собрались митингующие. Они требовали ветировать документ. Людей возмущает частичное упразднение нормы об общественных слушаниях: после вступления в действие закона последние будут проводиться только во время разработки генерального плана, тогда как сейчас застройщик должен получать одобрение жителей близлежащих домов по каждому объекту строительства. «Если власти собираются перестроить целый квартал, по новому закону они не обязаны консультироваться с громадой. Они хотят строить дома, зарабатывать деньги, но не желают слышать мнение общественности», — говорит председатель Восточноукраинского центра общественных инициатив Владимир Щербаченко. По мнению протестующих, этот документ принят в интересах крупных строительных фирм.

Закон по инициативе вице-премьер-министра, министра социальной политики Сергея Тигипко готовил Минрегионстрой, привлекая участников рынка и экспертов, в частности, Украинскую строительную ассоциацию. Разработчики уверяют, что документ призван поднять отрасль с колен, а не ущемить права украинцев.

Всё поменять

Принятый закон действительно кардинально меняет правила игры на рынке строительства. Например, документ устанавливает, что объекты первой-третьей категории сложности (малоэтажные жилые дома, административные и хозяйственные здания, которые возводятся без сложных технических решений) не будут проходить государственную экспертизу, в отличие от сложных и высотных объектов, которым присвоили четвертую и пятую категории. Сегодня экспертизе подлежат все постройки.

Уменьшено количество разрешительных процедур в строительстве, сокращается время их прохождения и список необходимых документов. Юрист юридической компании «Юстикон» Алексей Беспальчий пояснил, что вместо 93 шагов инвестора по получению разрешений и согласований на объект строительства, которые существовали до принятия закона, остается только 23, а вся процедура получения разрешительных документов, занимавшая в среднем 416 дней, уменьшается до 60 дней. Вместо многочисленных лицензий строительная компания должна будет получить сертификат ответственности исполнителя. Другими словами, застройщик теперь в основном самостоятельно контролирует, что и как строит.

Проверку проектов на соблюдение требований по энергосбережению, охране труда и прочему станет осуществлять некая экспертная организация, которая должна отвечать критериям, определенным Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины. Пока выполнение этих норм контролируют до десятка разных служб — как центральных, так и местных.

Такое снижение контроля не может не радовать игроков рынка. Застройщикам понравилась и другая норма закона — принцип молчаливого согласия. По словам председателя совета директоров Украинской строительной ассоциации Льва Парцхаладзе, это означает, что для не противоречащих закону действий не потребуется получение дополнительного разрешения. «Если в установленный срок не будет наложен запрет, значит, осуществление проекта разрешено», — отмечает он.

В сфере планирования территорий на местном уровне останется три составляющие: генеральный план, детальный план территории и зонинг (определяет условия и ограничения будущего здания, например, этажность, площадь и другое, в пределах определенных зон). Согласно документу, до начала следующего года все населенные пункты должны будут разработать генпланы (или детальные планы территории) и зонинг. Это позволит местной власти, продавая землю с аукционов, сразу же предоставлять победителю пакет документов, где будет прописано, какой объект на данном участке можно возводить, его этажность, технические характеристики и прочее. Заметим, что изменения в зонинг можно будет вносить, если они не противоречат генплану. Но менять этот план можно будет не чаще, чем раз в пять лет. «Сейчас любое решение Киевсовета вносит изменения в генплан. Это неправильно», — говорит заместитель парламентского комитета по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики Игорь Лысов.

Очередь за Кабмином

Застройщики ожидают, что закон уменьшит коррупцию, предотвратит хаотичную застройку, увеличит число игроков и снизит цены на жилье. «Главная цель строительной реформы — уменьшить цены на жилье за счет двух обстоятельств. Во-первых, за счет коррупции. Сегодня (в проектах недвижимости. — ”Эксперт”) коррупционная часть может доходить до 30 процентов. Во-вторых, за счет увеличения предложения: жилья, офисов, торговых площадей», — полагает Сергей Тигипко. Он отметил, что общественные слушания тоже нередко приводили к росту стоимости квадратного метра для потребителей, поскольку некоторые организации превращали процесс переговоров между застройщиком и жителями близлежащих к объекту строительства домов в бизнес. Они требовали денег, в противном случае обещали инициировать на стройплощадках митинги протеста, проверки различными инстанциями и даже остановку строительных работ.

Парцхаладзе уверен, что все предусмотренные законом упрощения должны не только облегчить работу украинским застройщикам, но и привлечь иностранных инвесторов, которых всегда смущали национальные особенности отрасли. Однако экономический эффект документа можно будет ощутить не раньше, чем через год: некоторые его положения вступают в силу только с января 2012-го.

Между тем для увеличения предложения, о котором говорил Тигипко, необходимо, чтобы застройщики нашли деньги и начали возводить дома. Только в одном Киеве, по оценкам игроков рынка, дефицит жилья составляет около восьми миллионов квадратных метров. А цены на жилье до кризиса росли в Украине галопирующими темпами (30–40% в год). И это при том, что строители возводили 7,8–10,5 млн кв. метров ежегодно.

Эксперты подчеркивают, что в законе не всё так гладко, как хотелось бы. Так, юрист юридической компании Arzinger Дмитрий Шевченко рассказывает, что по новым правилам разрешение на строительство для объектов четвертой и пятой категорий Государственный архитектурно-строительный контроль (ГАСК) должен выдать в течение десяти дней с момента подачи заявления, а для объектов первой-третьей категории — зарегистрировать декларацию застройщика в течение пяти дней. «Возникают опасения, смогут ли в ГАСК обеспечить выполнение данных положений документа», — говорит он.

А член профильного парламентского комитета Виктор Матчук уверяет, что закон создает возможности для коррупции за счет усиления позиций ГАСКа: «Инспектору ГАСК предоставляются полномочия одновременно и следователя, и прокурора, и судьи… Они дают ему возможность держать в своих руках любую строительную организацию и ему за это ничего не будет».

Адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус обращает внимание на отсутствие в законе понятия «принцип молчаливого согласия». Она считает, что те отрывочные упоминания и ссылки на этот принцип, которые содержатся в документе, не дают возможности понять, каким образом он должен реализовываться. Адвокат подчеркивает: принцип должен использоваться только в исключительных случаях и только там, где нет других путей для предотвращения коррупционных намерений органов власти. Во всех иных случаях применение данного принципа является неоправданным и может привести к негативным последствиям, полагает Доценко-Белоус.

При этом опрошенные эксперты сошлись на том, что закон — рамочный и Кабинет министров должен будет в кратчайшие сроки разработать и принять разъясняющие и уточняющие постановления. Вполне возможно, что необходимость проведения общественных слушаний при строительстве каждого объекта тоже будет сохранена. «Если этот момент каким-то образом обойден в законе, значит, мы его нормативным документом сейчас реализуем, а на будущее внесем необходимые изменения», — пообещал премьер-министр Николай Азаров.