Построились и расстроились

Дарья Кутецкая, "Експерт", №50, 2009

http://expert.ua/articles/16/0/7393/

За десять лет строительная отрасль проделала путь от кризиса к очень прибыльному бизнесу. В десятые годы застройщики надеются повторить этот сценарий в более сжатые сроки

Десять лет назад строительство было не столько бизнесом, сколько возможностью вернуть свои деньги. Президент харьковской инвестиционно-строительной компании «Авантаж» Анатолий Денисенко вспоминает, что финансовый кризис 1998 года подорвал робкие попытки возрождения отрасли на постсоветском пространстве. Тогда средства бизнесменов были заморожены в кирпиче, арматуре, других стройматериалах, которыми с ними рассчитывались контрагенты. «Чтобы не продавать за бесценок материалы, владельцы этих активов возводили дом. Затем продавали квартиры и таким образом возвращали живые деньги», — говорит Денисенко.

Именно в те годы совладелец девелоперско-строительной компании ТММ Николай Толмачев заканчивает строительство первого дома, который появился благодаря тому, что деньги бизнесмена оказались «заморожены в цементе». Игроки рынка вспоминают, что тогда и мечтать не могли о марже, которая доступна сегодня. По словам владельца девелоперской компании DCH Андрея Заики, в 1999–2000 годах его фирма возводила жилой дом при себестоимости квадратного метра в 190 долларов и цене продажи 215–225 долларов. «Эти 25–35 долларов маржи делали нас счастливыми и богатыми в то время», — замечает Заика. И признается, что сегодняшняя маржа застройщиков превышает навар десятилетней давности в пять-шесть раз.

Тогда рынок недвижимости банкиры считали инвестиционно непривлекательным. И если застройщику удавалась получить кредит, то минимум под 25% годовых в долларах. К тому времени нынешний почетный президент крупнейшего украинского строительного холдинга «Киевгорстрой» Владимир Поляченко уже придумал схему инвестирования строительства жилья, столь популярную сейчас, за счет привлечения денег частных инвесторов. И даже организовал кредитование приобретения жилья при помощи банка «Аркада». Сперва такой способ покупки население восприняло с недоверием. Но кризис прошел, строители возобновили работу, умудрившись за несколько лет раздуть на рынке недвижимости едва ли не самый большой ценовой пузырь в Европе.

Жилые воспоминания

По данным Всеукраинской ипотечной ассоциации, в 1999–2001 годах было выдано кредитов для инвестирования жилищного строительства всего лишь на полтора миллиона гривен. В эти же годы в отрасль пришли иностранные инвесторы. Но переломным для рынка стал 2003-й, когда были приняты законы «Об ипотеке» и «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах». До этого застройщики активно использовали всевозможные бартерные схемы, чаще всего — при расчете с субподрядными организациями. После сдачи дома в эксплуатацию субподрядчик получал определенное количество жилья. По словам Анатолия Денисенко, продажи на уровне котлована до 2003 года были очень редкими. Принятие закона «Об ипотеке» кардинально изменило ситуацию. Уже в 2006-м более 60% сделок на рынке недвижимости происходило с привлечением кредитов. И если еще в 2004 году на «котлован» решались клиенты, близко знакомые с руководством строительных фирм, и только по заниженным ценам, то к 2005-му продажи на этой стадии составляли не менее 75% всего объема реализации.

Менялся и портрет среднестатистического покупателя жилья. Директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов утверждает, что в 2000–2003 годах люди приобретали квадратные метры для личных нужд, а потому популярностью пользовались компактные квартиры: двухкомнатные по 55–70 квадратов, однокомнатные по 38–45 кв. м. Однако уже в 2005-м доля спекулятивных сделок, по оценкам наблюдателей рынка, достигала 40%. Появился спрос на большие квартиры: стали хорошо продаваться «однушки» площадью от 70 квадратов. До того цена росла на 10–15% в год, после были зафиксированы резкие ценовые скачки. Пик пришелся на 2006 год: тогда в среднем цены на первичном рынке поднялись на 30–35%, а на вторичном — на 70%.

В эти годы появляется большое количество девелоперских и строительных компаний, а также различных финансовых организаций и фондов, финансирующих застройщиков. По данным Госкомстата, если в 2000 году работали 21,7 тыс. строительных компаний, то в 2007-м — уже 41,5 тысячи. Тогда же, в 2007 году, из-за удорожания кредитных ресурсов в мире и перетока спекулятивного капитала на рынок земли темпы роста цен сокращаются в полтора-два раза по сравнению с 2006-м. А финансовый кризис в четвертом квартале 2008-го обвалил цену на 30% в долларовом эквиваленте. За нынешний год жилье подешевело еще на 20% и достигло уровня 2005 года.

Как стали строить офисы

В 1999-м спрос на рабочую силу оставался низким, офисная занятость практически не росла. Соответственно, существующего тогда предложения площадей вполне хватало. По словам руководителя отдела аналитики консалтинговой компании СВ Richard Ellis Владимира Безрученко, в 2000 году пустовало не менее 30 тыс. квадратных метров офисных площадей, что на тот момент составляло 23% от общего предложения.
 
Игроки затруднились определить переломный год для офисного рынка. «Ситуация развивалась достаточно логично, и резких скачков не наблюдалось», — отмечает Андрей Заика. В 2000 году средняя арендная ставка на офисный квадратный метр составляла 30 долларов в месяц, в 2001-м она снизилась до 28 долларов и три года держалась на этом уровне. Правда, в киевских «Квадрате» на Бессарабке и офисных центрах «Донбасс» и ИСА уже тогда могли просить до 100 долларов за квадратный метр в месяц, но на окраинах столицы помещения для конторы можно было снять и за пять долларов за квадрат.

К 2002-му наметилась новая тенденция: арендаторы предпочитают не арендовать, а выкупать офис. Сначала эта мода появляется в столице, а затем захватывает регионы. В первую очередь это коснулось Донецка, Запорожья, Днепропетровска и Харькова. Кроме того, начинается популярная распродажа офисов квадратными метрами в новостройках. Эта практика в дальнейшем негативно сказалась на профессиональном управлении бизнес-центрами, но в регионах она применяется до сих пор. Кстати, именно она спасла от кризисного десятикратного увеличения уровня вакантности, как в Киеве. Собственникам помещений труднее освободить офисные площади, нежели арендаторам.

К середине двухтысячных спрос на офисы вырос настолько, что бизнес-центры начали строить с нуля. До этого девелоперы предпочитали реконструировать существующие здания.
 
Сегмент торговой недвижимости легче адаптировался к спросу. Еще десять лет назад словосочетанием «торговый центр» (ТЦ) заезжие консультанты пугали местных игроков. Для уха аборигенов привычнее были «универсам» и «промтовары». Создание одного из первых профессиональных ТЦ «Метроград» в 2001-м инициировал председатель совета директоров девелоперской компании «ХХI Век» Лев Парцхаладзе. Рекордным по количеству новых ТЦ оказался 2008 год. В Украину пришли такие всемирно известные торговые бренды, как Marks&Spencer, «O’кей», Prаktiker, Auchan, Zara. При этом ставки аренды торговой недвижимости в нашей стране, как говорит генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Каскад» Анатолий Шахновский, были рекордными. К примеру, в Париже на Елисейских полях один квадратный метр бутика в 2008-м стоил около 20 евро в месяц. На Крещатике же стоимость метра могла доходить и до 500 долларов.

За последний год снижение арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости составило около 40%. Уровень вакантности торговых площадей вырос с двух до десяти процентов, офисных — с одного-двух до 20–25 процентов.

Банкротства впереди

По словам министра регионального развития и строительства Василия Куйбиды, за время кризиса в Украине исчезло около полутора тысяч строительных и девелоперских компаний. И это немного. Такой низкий показатель банкротств можно объяснить действующим мораторием на разрыв инвесторами договоров на покупку жилья в одностороннем порядке до конца кризиса. То есть лавина банкротств строительных компаний у нас еще впереди. По оценкам советника председателя правления Укргазбанка Александра Охрименко, владельцы примерно 60% строительных объектов фактически являются банкротами, около 30% начатых зданий со временем достроят или перепродадут и лишь десять процентов нынешние собственники сегодня реально достраивают.

Помочь отрасли могла бы ипотека. Но, как утверждает Охрименко, ипотечное кредитование можно будет возродить не ранее 2013 года — слишком много проблем со старыми кредитами. «В 2010-м банки станут больше заниматься не новым ипотечным кредитованием, а перекредитованием и переуступкой старых ипотечных кредитов», — рассказывает он. При этом, считает банкир, финучреждения благодаря такой операции смогут оформить новому заемщику валютный кредит по низкой ставке и обойти запрет на валютное кредитование, введенный правительством в июне нынешнего года.

Поэтому источником финансирования для застройщиков остаются собственные средства. Причем покупать квартиры в доме с готовностью менее 70% станут очень редко. Наблюдатели рынка уверены, что следующий год сегментирует вторичный рынок жилья еще больше. Цены вряд ли будут расти. Максимум будет зафиксировано небольшое, процентов на десять, увеличение цены на популярные квартиры экономкласса. Бизнес- и элитное жилье продолжит дешеветь в долларовом эквиваленте. На первичном рынке цены останутся на том же уровне или еще немного просядут, поскольку покупатели будут неохотно приобретать недострои на ранних стадиях строительства. Не исключено, что строительные компании попытаются «разогреть» рынок, но этого будет недостаточно. Самыми действенными мерами, как и десять лет назад, окажутся бартер и продажа квартир в рассрочку.

Коммерческая недвижимость менее ипотекозависима. Поэтому она, в отличие от жилой, имеет больше шансов на возращение своих позиций в ближайшие два года. В первую очередь это коснется торговых площадей. Именно в этом сегменте в последние пару месяцев происходит постепенный, процентов на пять-семь, рост арендных ставок и оживление проектов. С офисами ситуация обстоит намного хуже. Сразу найти арендаторов для 200 тыс. квадратных метров пустующих офисных площадей в столице сложно. Но в этом сегменте, уверяет Владимир Безрученко, скоро будет достигнуто дно арендных ставок.