Осела землица

Светлана Крюкова, Дарья Кутецкая, "Експерт", №25, 2009

http://expert.ua/articles/7/0/6949/

Цены на землю за год упали минимум вдвое. Причин две: экономический кризис и политический конфликт вокруг и внутри органов, ведающих регистрацией земельных сделок

«Единого Государственного земельного кадастра фактически не существует, — утверждает заместитель начальника Главного управления земельных ресурсов в Киевской области Мария Маноха. — Несколько лет назад от нас затребовали поземельные книжки каждого населенного пункта области (их 1184), чтобы внести в электронный земельный кадастр, но база до сих пор не сформирована. Таким образом, информации о земельных участках нет ни в сельсоветах, ни в земельном кадастре».

После прихода нового руководства в Государственный комитет по земельным ресурсам в декабре 2008-го началась настоящая эпидемия пропаж документов по землеустройству. В частности, в марте нынешнего года исчез с официальной печатью заместитель начальника Обуховзема Константин Шурубей. В Васильковском районе были попытки захвата управления земельных ресурсов неизвестными людьми. Учреждение несколько месяцев фактически не работало.

 «Уничтожив земельный кадастр, с землей можно творить всё что угодно. Думаю, неразбериха с поземельными книгами и электронной базой земельного кадастра нужна для того, чтобы в дальнейшем можно было реприватизировать любой земельный участок», — считает бывший начальник отдела Государственного земельного кадастра и глава профсоюза работников земельной сферы Дмитрий Филипчук.

В последние месяцы оформление сделок по купле-продаже земли в Киевской области крайне затруднено, а отчуждение расположенных вне населенных пунктов участков полностью заблокировано. Легитимность сделок, которые заключаются, находится под большим сомнением. Естественно, покупатели не хотят вкладывать значительные средства в участки на таких условиях.

Дело не в Кулиниче, а в системе

На прошлой неделе под зданием Верховной Рады прошла очередная акция протеста работников земельной сферы и бизнесменов, требующих отставки главы Госкомзема Олега Кулинича. Протестующие утверждают, что назначенный по квоте Блока Литвина председатель комитета за несколько месяцев работы уничтожил систему государственного земельного кадастра и способствовал развитию коррупционных схем при продаже земли.

В частности, работники управлений земельных ресурсов Киевщины не согласны с принятым 16 июня на коллегии Госкомзема решением об увольнении Андрея Иванюка с должности главы областного земельного управления Киевской области.

До 17 декабря прошлого года комитет возглавлял Владимир Воеводин, ставленник бютовца Богдана Губского. Работники земельной сферы и бизнесмены были недовольны деятельностью Воеводина, обвиняя его в коррупции. Характерную оценку тандему Губского и Воеводина дал тогдашний глава секретариата президента Виктор Балога: «Нет ничего странного в том, что Кабмин принимает постановление об аукционах по продаже земли, а премьер-министр говорит о существовании земельной мафии. Можно допустить, что руководитель правительства просто хочет эту мафию возглавить. В ее распоряжении есть и инструмент в виде Государственного агентства по земельным ресурсам. Его возглавляет ставленник БЮТ Владимир Воеводин — близкий друг и бизнес-коллега печально известного бютовского землевладельца, народного депутата Богдана Губского. Кабинет министров через это агентство пытается создать механизм ручного перераспределения земли».

За время пребывания Воеводина на посту неоднократно горели или затапливались областные и районные управления земельных ресурсов, документация оказывалась либо похищенной, либо безвозвратно пропадала. В Киевской области сложилась особенно сложная ситуация. Были заведены уголовные дела по фактам махинации с землей против руководства и чиновников Бориспольского, Броварского, Обуховского, Киево-Святошинского и Макаровского районов области.

В итоге в ноябре прошлого года Генпрокуратура возбудила уголовное дело по факту превышения служебных полномочий и по факту служебного подлога главой Государственного комитета по земельным ресурсам Владимиром Воеводиным. Сам Воеводин тут же ушел на больничный.

После прихода Олега Кулинича в Госкомзем началась комплексная проверка земельных управлений области, а всю документацию из областных и районных управлений передали в центральный аппарат для оцифровки и составления электронного кадастра. Теперь их не найти днем с огнем.

Сложности от законодателей

Разбирательства внутри Госкомзема совпали с принятием парламентом нового законодательства о регистрации сделок по купле-продаже земли. По Закону «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков» право собственности на земельные участки удостоверяют договоры, к которым прилагается госакт прежнего владельца (закон вступил в силу с 1 мая 2009 года, см. «Эксперт» № 21 (213) от 1 июня 2009 года). Нотариус теперь должен ставить на акте соответствующую пометку и направлять его в органы госрегистрации. Многие владельцы опасаются делать отметку на госакте старого образца и предпочитают дожидаться, пока напечатают новый. Да и некоторые нотариусы требуют оформления новых актов при купле-продаже, как предусматривала прежняя схема. По словам партнера юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максима Копейчикова, опасения не имеют под собой почвы, поскольку отметка на выданном до вступления в силу изменений в Земельный кодекс госакте имеет такую же законную силу, как и на документах нового образца.

Но это далеко не единственная законодательная сложность на земельном рынке. По-прежнему действует мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Между тем значительная часть земельных участков, которые продаются под застройку в окрестностях крупных городов, — это бывшие поля и сады. Их целевое назначение изменено с явным нарушением закона, а значит, все операции с этими землями могут быть оспорены. Разрешить проблему могли бы законы «О Государственном земельном кадастре» и «О рынке земель», принятие которых давно ожидается. Пока принят только Закон «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений», где держателем Государственного реестра прав на недвижимое имущество назван Госкомзем. На практике этот закон в полной мере так и не заработал. Держателем реестра является Минюст, однако заключительные положения Закона «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» предусматривают, что до формирования Государственного реестра прав в составе государственного земельного кадастра регистрация объектов недвижимости проводится БТИ.

Ситуация усугубляется многолетним конфликтом между Госкомземом и Министерством юстиции. Каждое из ведомств считает, что именно оно должно отвечать за лакомый кусок — ведение реестра. В итоге реестров два: Госкомзем занимается земельным кадастром, а Минюст ведет реестр недвижимости, то есть того, что находится на земле. В других странах за редким исключением земельный кадастр и реестр недвижимости — это одно целое.

По словам первого заместителя генерального директора госпредприятия «Центр государственного земельного кадастра» Александра Горобца, сейчас законопроект о земельном кадастре находится на рассмотрении парламента. «Главный тезис законопроекта в том, что кадастр является децентрализированным, ведется не подразделениями Госкомзема, а органами местного самоуправления. Если закон будет принят, то получим не централизованную, прозрачную систему учета прав собственности на землю, а 600 разных систем. Называя кадастр государственным, мы отдаем полномочия местным советам. А что такое кадастр в местных советах? Там нет ни единого подхода, ни единых стандартов, ни единой системы», — говорит Горобец.

Наконец, на прошлой неделе парламент одобрил Закон «Об отчуждении земельных участков частной собственности для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости». Отчуждать обещают по решению суда, а вопрос о компенсации остается открытым.

Земля дешевеет

Двадцать миллионов долларов — максимум, который может сейчас выручить владелец столичной компании Валерий Кузнецов за свои 45 га земли. Участки расположены в самых интересных местах: Киев, Карпаты, Одесса, Крым. В сентябре прошлого года их совокупная рыночная стоимость достигала 45 млн долларов. Кузнецов рассказал «Эксперту», что ему пришлось выставить этой зимой участки на продажу, но покупатели требовали очень большой дисконт. Бизнесмену повезло: банки, где он брал кредит на покупку земли, пошли навстречу и согласились на реструктуризацию долгов. Правда, не обошлось без «борзых щенков», но зато землевладелец не продал участки.

По данным консалтинговой компании SV Development, за год цены на сотку земли в Киевской области упали на 42% — с 6460 до 3720 долларов. Самые дешевые участки в Иванковском и Переяслав-Хмельницком районах, где сотка продается за 1015 долларов, а самые дорогие — в Киево-Святошинском (6067 долл.).

Такая тенденция по всей Украине. Сегодня средняя цена земельного участка в Днепропетровской области составляет 2524 долл./сотка (за год подешевела на 45%), во Львовской области — 2392 долларов (–40%), в Одесской области — 6339 долларов (–40%), а в Харьковской области можно приобрести участок по 1719 долларов за сотку (–25%). По мнению ведущего аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, разница в цене из-за различного целевого назначения земли небольшая. «Все прекрасно понимают, что за 200–500 долларов за сотку на вчерашней ОСГ (”особисте сільське господарство”. — ”Эксперт”) можно спокойно строить. Поэтому и порядок цен одинаков», — говорит он.

Кстати, арендная ставка на земли сельхозназначения также упала примерно вдвое. И сегодня почти невозможно найти арендаторов даже за 150–200 долларов за гектар в год.

Костецкий уверен, что стабилизация цен уже не за горами. В качестве аргумента он привел такие цифры: еще два-три месяца назад продавцы уступали в цене 30%, а в некоторых случаях размер дисконта доходил и до 50–60%. Сегодня скидку больше 20% никто не дает.

«Количество просмотров за последний месяц увеличилось, но сделки на рынке по-прежнему носят единичный характер», — говорит президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль. По его словам, многие покупатели заняли выжидательную позицию, надеясь, что цены упадут еще больше.

По оценкам экспертов, сегодня в Киевской области проходит в месяц до 300 сделок по участкам площадью до одного гектара. В докризисные времена ежемесячно продавалось-покупалось по 800–1100 наделов. Сделки по крупным участкам, где в основном и концентрировался инвестиционный капитал, остановились. Последние «остатки активности» зафиксированы в конце лета прошлого года. Вместе с тем игроки отмечают увеличение количества просмотров за последний месяц. Причем как со стороны носителей спекулятивного капитала, так и конечных потребителей. «Результата пока нет, но процесс пошел», — отметил владелец девелоперской компании HCM Group Андрей Заика.

В столице активно просматривают участки, расположенные в центре или близких к нему районах, с хорошей транспортной развязкой, желательно с готовым проектом и «чистые» с юридической точки зрения. Заика подчеркнул, что если раньше предпочтение отдавалось крупным наделам, то сейчас сравнительно высок спрос на участки в пять-десять тысяч квадратных метров (0,5–1 га). Освоить большую площадь у девелоперов не хватает средств.