Охота на банкира

Дарья Кутецкая, "Експерт", №48, 2009

http://expert.ua/articles/16/0/7332/

Девелоперы пытаются оживить рынок жилой недвижимости, придумывая новые финансовые схемы. Банкиры не спешат их внедрять

В новых условиях бизнес дается девелоперам нелегко. Банки отказываются финансировать строительство, а собственных средств игроки недвижимости так и не скопили. Вот и пытаются возбудить интерес к своей деятельности у тех, у кого деньги еще есть.

Например, харьковские застройщики и банкиры недавно собрались за круглым столом. Застройщики в завуалированной форме просили денег, а банкиры вежливо отказывали. «Мы готовы предоставить ипотеку, но под более чем 20 процентов годовых в национальной валюте», — говорила заместитель председателя правления банка «Меркурий» Людмила Данилова. Директор строительной компании МКДУ Дмитрий Кутовой эмоционально возражал, что под такие проценты брать кредиты могут только «нездоровые люди», и банкирам, если они хотят получать прибыль, следует научиться рисковать вместе с застройщиками. Единственное конкретное предложение прозвучало из уст директора финансовой компании «Прокси» Алексея Дунды. Он разработал схему, которая, по его словам, позволяет кредитовать физлиц для покупки жилья в новостройках, находящихся на разных стадиях строительства, под приемлемый процент.

Схема достаточно громоздкая, но в сжатом виде суть в следующем. Покупатель выплачивает строительной компании первоначальный взнос в 22–25% от стоимости квартиры, а остальную сумму платит в рассрочку на 30 лет под 12–16% годовых. При помощи «технического» кредита (операция, при которой реального кредитования не происходит, и деньги возвращаются в банк в течение одного операционного дня) застройщик оформляет закладные на приобретаемые покупателями квартиры. На одну квартиру — одна закладная. Накопив несколько ценных бумаг, застройщик, по словам Дунды, может их использовать в качестве залога, чтобы взять уже реальный кредит у банка для строительства жилого дома. Он уверен, что такой шаг является хорошей возможностью для застройщика привлечь финансирование в существующих условиях.

Однако банкиры придерживаются другого мнения. Так, Данилова отметила, что схема имеет несколько технических изъянов. Одна из основных проблем — оценка закладной. «Кроме того, схема достаточно запутана. Ее не поймет обычный покупатель», — говорит она. По словам Даниловой, если банкиры и пойдут на какие-то схемы, то только на простые и законные, то есть не направленные, в числе прочего, на минимизацию налогообложения. В большинстве своем финансисты довольно консервативны и предпочитают работать через традиционные фонды финансирования строительства и облигации. При этом процентная ставка по кредиту будет тоже традиционной для существующих реалий — около 25% годовых в национальной валюте, а не 12–16%, как предлагает Дунда.

Уговорить банкиров на финансирование застройщики пытаются не только за круглыми столами — они регулярно проводят заседания всевозможных рабочих групп. Председатель совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе недавно предложил частично поменять местами банковскую отрасль и строительную. «Одним из таких решений, которое поспособствует строительному буму, может стать внедрение программы под условным названием ”Возврат замороженных вкладов в обмен на жилье”», — говорит Парцхаладзе. По его словам, многие банки должны украинцам сотни миллионов депозитных гривен, которые банкиры не торопятся отдавать. Девелопер предлагает поменять на добровольной основе замороженные вклады на жилищные сертификаты, за которые в дальнейшем будут приобретаться квадратные метры в строящемся жилье по льготной цене. Схема финансирования этих проектов предполагает, что Нацбанк проведет интервенцию деньгами, запланированными для рекапитализации проблемных банков. Но финансирование будет направляться на завершение недостроев и строительство нового жилья. «Мы таким образом решим проблему недостроев, социальные проблемы, избежим дополнительной инфляции, запустим экономику, создадим рабочие места и так далее», — агитирует Парцхаладзе.

По словам исполнительного директора Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексея Пилипца, даже если отбросить проблему юридической составляющей этой модели, то государство не согласится направлять средства, предназначенные для банков, кому-то иному. Кроме того, добровольно менять деньги на абстрактные жилищные сертификаты даже до кризиса решались не многие, а сейчас тем более. «Строители частенько грешили нецелевым использованием средств. Это и подорвало доверие потенциальных инвесторов к отрасли», — считает начальник аналитического отдела компании по управлению активами «Диалог Плюс» Александр Подолянко. И кризис не смог переломить сложившуюся практику. Порой, как говорят игроки рынка, тратят «налево» даже те деньги, за которые государство недавно выкупило квартиры в почти готовых домах по довольно скромной цене — от 2,5 до 4,2 тыс. гривен за один квадратный метр в рамках программы Государственного ипотечного учреждения. Подолянко подчеркнул, что отсутствие финансирования как раз во многом вызвано отсутствием доверия. Надеяться решить проблему с помощью того же доверия наивно.