Недвижимость рухнула вдвое

Елена Синицына, Вероника Гаврилюк , "Коммерсантъ-Украина", №87, 2009

http://kommersant.ua/doc.html?DocID=1177541&IssueId=7000136

На рынке коммерческой недвижимости появился первый ориентир для оценки объектов. Сейчас инвесторы намерены покупать недвижимость вдвое дешевле, чем в прошлом году, говорится в опубликованном на днях отчете Colliers International. Но продавать объекты так дешево готовы только девелоперы, оказавшиеся в безвыходном положении. Остальные будут дожидаться конца года, когда цены должны повыситься, говорят участники рынка.
С началом кризиса украинский рынок недвижимости замер. Прекратилось финансирование проектов, из-за чего девелоперы, стремясь расплатиться с кредиторами, выставили объекты на продажу. Но сделок за это время было совершено немного. Участники рынка признают, что в сложившейся ситуации просто не могут оценить стоимость объектов. "Все рухнуло в один миг. Я просто не знал, сколько стоит мой бизнес. Этого не знали и покупатели, которые заняли выжидательную позицию",– сказал на правах анонимности совладелец одной из девелоперских компаний.
По сравнению с прошлым годом стоимость объектов недвижимости для инвестиционной продажи упала почти в два раза, заявил во вторник управляющий партнер консалтинговой компании Colliers International Александр Носаченко. В отчете компании отмечается, что ставка капитализации – отношение годовой операционной прибыли, которую приносит объект, к цене, предлагаемой за него инвесторами,– в этом году достигла 15-20% против 9,5% в прошлом году. Это очень высокий показатель для страны (подробнее см. таблицу).
Наиболее дешевыми являются объекты складской недвижимости, средняя ставка капитализации которых достигает 18-20%, тогда как в Польше такие объекты продаются со ставкой 8%. В сегменте офисной недвижимости показатель находится на уровне 16-17%, в России же он составляет 12%, в Польше – 7%, а в Германии – 5%. Ставки капитализации объектов торговой недвижимости в Украине – 15-17%, в России – 14-15%.
"В случае с офисной недвижимостью класса А при ставке капитализации 18% и чистой арендной ставке $35/кв. м выходит, что стоимость 1 кв. м на сегодня составляет $2,43 тыс. Это очень дешево, мы не знаем девелопера, который готов продать свой объект по такой цене",– отмечает господин Носаченко. По его словам, существующие ставки – это рынок инвестора. "Сейчас недвижимость наиболее привлекательна по цене, и мы хотим в период кризиса приобрести ряд объектов",– говорит партнер управляющей компании Dragon Asset Management Владимир Тимочко.
Но девелоперы пока не спешат продавать свои объекты по столь низким ценам. "Девелоперы будут стараться оттянуть момент продажи – пытаться реструктуризовать долги, временно войти в процедуру банкротства, но не продавать по такой цене объект, в который вложено слишком много денег и нервов. Продавать будут те, у кого не выдержат нервы или не будет другого выхода",– считает директор по развитию проектов девелоперской компании "Стокман" Сергей Овчинников. С ним соглашается председатель совета директоров компании "XXI век" Лев Парцхаладзе: "Мы не можем продавать свои объекты по цене, которую сейчас предлагают инвесторы,– наши объекты связаны долговыми обязательствами. Это временная ситуация, через полгода цены должны пойти вверх. Но на прежнем уровне они восстановятся не ранее, чем через два-три года".
В Colliers International прогнозируют, что в этом году сделки будут кризисными: при низких показателях доходности собственники будут вынуждены продавать объекты, а банки будут избавляться от неприбыльных активов. "Для тех, кто располагает деньгами и крепкими нервами, это может быть лучшим временем для покупок за целое поколение",– говорится в отчете.