Многофункциональная недвижимость Лондона: уроки для Украины

Мария Червоноградская, Forbes, 14.01.2013

http://forbes.ua/opinions/1345083-mnogofunkcionalnaya-nedvizhimost-londona-uroki-dlya-ukrainy

В британской столице строительству крупнейших МФК предшествует создание необходимой транспортной инфраструктуры

Опыт развитых стран свидетельствует, что за МФК будущее, и благодаря этому формату во многих странах появляется новая философия городского планирования. Формат МФК принимает во внимание увеличение темпов жизни населения, динамичный рост уровня автомобилизации, и потому сегодня один из самых эффективных. Такие проекты представляют собой отдельный анклав со своей внутренней средой, где сокращается время пути на работу, поскольку в одном месте можно жить, трудиться, отдыхать, а также приобретать товары и услуги.

При грамотном планировании МФК обладают рядом очевидных преимуществ для всех участников проекта. Для собственника основные достоинства заключаются, во-первых, в диверсификации рисков – за счет совмещения в одном проекте различных типов недвижимости с разными циклами развития (как правило, жилой, офисной, торговой и гостиничной). Во-вторых, возможность фазирования проекта минимизирует финансовые риски. В-третьих, имиджевая составляющая, когда создается знаковое место пребывания на карте города. С социальной точки зрения появляются новые рабочие места. С экологической – многие проекты нацелены на оживление и очищение депрессивных территорий, где ранее находились промышленные предприятия.

Для арендаторов безусловными преимуществами служат широкий доступ к сопутствующим функциям (кафе, рестораны, торговые центры, банковские отделения), удобство доступа на работу (как правило, в МФК включается жилая функция, что позволяет работать и жить в одном районе).

Знаковые МФК Лондона

Эксперты Urban Land Institute определяют многофункциональный комплекс как совокупность по крайней мере трех типов недвижимости, где второстепенные компоненты занимают не менее 10-20% общей площади комплекса. МФК бывают двух типов – «вертикальные» (возведенные как одно здание) и «горизонтальные» (комплекс зданий).

Вертикальные МФК развиваются на небольших участках с целью увеличения плотности застройки. Как правило, стоимость земельных участков в таких проектах высокая, строительство дорогое, и вследствие этого ставки аренды выше, чем в отдельно стоящих зданиях. Этому формату характерен ряд недостатков, таких как высокий фактор потерь полезных площадей за счет организации входных, лифтовых и лестничных групп для разных типов недвижимости в проекте. Большинство инвесторов рассматривают данный тип активов как менее ликвидный по сравнению с «горизонтальными» МФК.

Локомотив – государство

Поскольку проекты МФК, как правило, крупные, то безусловной движущей силой их развития является участие государства. И, как показывает опыт развитых стран, взаимодействие частного и государственного капитала эффективно. Во-первых, государство как собственник многих депрессивных районов города выделяет их под застройку и ускоряет процесс получения всех необходимых разрешений и согласований. Во-вторых, государство поощряет девелопмент за счет предоставления налоговых преференций для развития компаний на территории проекта в целях создания необходимого спроса.

Наибольшее распространение и государственную поддержку получили МФК в Великобритании. На текущий момент там на разных стадиях реализации находятся «горизонтальные» комплексы общей площадью около 5,5 млн кв. м.

Для реализации таких масштабных проектов в Великобритании был создан специальный фонд развития проектов МФК с целью консолидации частного капитала – English Cities Fund. Этот фонд был основан в 2001 г. и сегодня выполнил работы по МФК на £2 млрд (около 800 000 кв. м). Изначально объем фонда составлял £100 млн, из которых 50% были собственным капиталом, 50% – заемные средства. В числе проектов фонда – Wakefield Westgate (65 000 кв. м), Clayton Brook (84 000 кв. м), Central Salford (195 000 кв. м).

Реализация крупных проектов МФК начинается с создания необходимой транспортной инфраструктуры – подвода ветки метро, тщательной организации движения наземного транспорта, и только потом возводится недвижимость. Самый яркий пример – Stratford City. В рамках развития этого проекта были реновированы железнодорожная и автобусная станция Stratford, проведена линия Jubilee и организовано Доклендское легкое метро (Docklands Light Railway).

Помимо этого, к 2018 г. будет организована ветка, которая свяжет западную и восточную части города (с остановкой в Stratford). До аэропорта Хитроу благодаря этой линии можно будет добраться всего за 42 мин.

Опыт страны в целом и Лондона в частности показывает, что метрополитен и наземные электрички более эффективны по пропускной способности и транспортной разгрузке города, чем автотранспорт. Несмотря на то что лондонское метро – одно из наиболее разветвленных и имеет большое число станций, в 2008 г. в городе стартовал новый амбициозный проект под названием Crossrail, который предполагает объединение 30 существующих станций и строительство семи новых по прямой линии, соединяющей западную и восточную части города. Около 140 поездов будут проходить каждый час по этой ветке. Проект планируется к запуску в эксплуатацию в 2017 г.

Помимо этого, опыт Великобритании показывает, что схемы финансирования подобных масштабных проектов должны быть гибкими для привлечения значительного числа частных инвесторов. В большинстве случаев участие государства заканчивается предоставлением небольших участков частным инвесторам под девелопмент либо созданием консорциума совместных предприятий.

В Киеве с 2011 г. уже заявлены новые масштабные многофункциональные комплексы, в которых впервые одним из участников проектов будет выступать государство. Например, проект делового МФК «Киев-Сити» (предварительно выбран участок Осокорки-Северные, где должно появиться более 1 млн кв. м).

Другой проект с государственным участием – «Национальный проект «Технополис», разработанный Госагентством по инвестициям и управлению нацпроектами Украины и утвержденный Кабинетом министров. Проектом предусматривается развитие инновационных центров в Киеве, Львове, Харькове, Днепропетровске и Донецке. В рамках данной программы украинская компания UDP уже представила проект парка информационных и других высоких технологий в Киеве под названием Bionic Hill общей площадью 950 000 кв. м, который разместится на 147 га.

Нюансы планирования

Опыт Лондона подчеркивает необходимость фокусирования на ряде факторов, без которых успешная реализация проекта будет невозможна. Для МФК важно глубокое понимание трендов рынка в каждом конкретном сегменте недвижимости, скоординированный подход к проектированию, фазированию, финансированию. Например, на одних рынках более востребованной может быть офисная недвижимость, в то время как торговая уже насыщена, или наоборот.

В Киеве и в целом в Украине приоритетной остается торговая недвижимость – доля свободных площадей в ТЦ находится на минимальном уровне, в то время как на офисном рынке сохраняется высокая вакантность (около 17% в бизнес-центрах класса А и B). Спрос на офисные площади предъявляют, в основном, существующие компании, выход новых игроков на рынок минимален, и поэтому важно на раннем этапе заложить реалистичный и в то же время дальновидный объем спроса, а также проанализировать на государственном уровне, какие новые отрасли можно развивать для создания спроса. Например, недавно национальной стратегией в Украине было объявлено развитие IT-индустрии за счет внедрения новых специальностей в вузах страны, предоставления финансовых стимулов для развития данной отрасли.

При реализации масштабных проектов следует тщательно изучить существующую и планирующуюся транспортную схему, возможную нагрузку на окружающие транспортные сети. Организация удобного доступа как для частного, так и для общественного транспорта – ключевой фактор успеха МФК.

При планировании МФК важно разделить парковку под разные виды использования – это даст возможность впоследствии реализовывать проект инвесторам отдельными частями. Парковка может быть разграничена отдельными въездами, блоками с автономными техническими системами. Необходимо заранее подготовить юридическую документацию под отдельные виды недвижимости и отведенный под нее паркинг.

Основные принципы при планировании проекта:

• территория, которая вписана в существующую застройку города;

• единая концепция для всей территории, обязательная для соблюдения;

• территория, объединенная общей идеей;

• территория, которая «живет» и днем, и вечером;

• инновационная архитектура;

• наличие не только функций, генерирующих деньги для инвестора, но и общественных, создающих имидж территории. Важный упор должен делаться на создании внутреннего пространства за счет большого количества пешеходных и зеленых зон, включения архитектурных элементов, освещения территории, водных элементов.