Криза будівельної галузі. Хто винен?

Сергій Кононов, "Дзеркало тижня", №40, 2009

http://www.dt.ua/2000/2675/67456/

Заморожені будівництва нових житлових масивів і офісних центрів, тисячі безробітних будівельників, відсутність реклами, кредитів на квартири. Цього року така ситуація вже нікого не дивує. За даними Держкомстату, у період із січня по серпень 2009 року українські компанії виконали робіт вартістю 21,5 млрд. грн., що становило лише 46,4% обсягу будівництва за аналогічний період попереднього року.

Відповідно до досліджень аналітиків компанії «Альянс-Нерухомість», у 2006—2008 роках не менш як 30% усіх інвесторів купували нове житло виключно для перепродажу. Нині, оцінивши безперспективність ринку, вони стали терміново позбуватися квартир, викликавши тим самим різке збільшення пропозиції на ринку.

Враховуючи, що чимало українців не мають власного житла (у черзі на квартиру стоять близько 1,3 млн. осіб), можна було б припустити, що викликане підвищеною пропозицією значне зниження цін стимулюватиме попит на квартири. Однак і тут спостерігаємо застій. Криза привчила українців не квапитися вкладати гроші в інвестування будівництва або купівлю готових квартир. У першому кварталі 2009 року наші співвітчизники на будівництво власного житла витратили
898 млн. грн., або менш як 40% порівняно з аналогічним періодом 2008-го. Що стосується готового житла, то навіть зниження цін не зробило його доступнішим для більшості населення.

Сьогодні переважній більшості будівельних компаній вистачає грошей тільки на те, щоб підтримувати об’єкти в стані, який дозволяє колись продовжити роботи. Та навіть якщо через кілька років галузь почне відновлюватися, не розв’язавши основних системних проблем будівництва, котрі як ніколи оголилися в період кризи, українці так і не отримають доступного житла, а будівельний бізнес ризикує опинитися під ударом чергових економічних проблем.

По один бік барикад

Багато в чому ситуація в будівництві викликана кредитним бумом 2007—2008 років, коли банки видавали кредити під шалені відсотки, практично без будь-яких зобов’язань із боку позичальників, розраховуючи на швидкий прибуток. Ті, хто рік тому придбав квартири в кредит, зараз опинилися в безвихідному становищі. Вартість квартири дуже впала, а сума, яку необхідно виплатити, залишилася колишньою. Влада, що допустила явно провальну ситуацію з кредитами, тепер не здатна вплинути на її наслідки.

Тож якщо раніше будівельників і покупців житла можна було назвати двома протилежними силами, одна з яких прагнула продати якомога дорожче, а інша — купити якомога дешевше, то сьогодні вони опинилися по один бік барикад.

Якщо системні проблеми в будівельній галузі не будуть розв’язані, проблеми загрожують економіці в цілому: відсутність наповнення бюджету, тисячі безробітних спеціалістів, а найголовніше — спад галузей, пов’язаних із будівництвом, а це і транспортні перевезення, і гірничодобувна галузь, і виробництво будівельних матеріалів, устаткування, машин, механізмів, енергетичний комплекс, ЖКГ і багато чого іншого.

На ситуацію не зможуть уплинути навіть вибори: популістські антикризові закони фактично не працюють і, що найголовніше, у більшості випадків вони навіть не стосуються основних проблем, які існують у будівельній сфері.

Бюрократичні поневіряння

Одна з головних причин, через які чимало українських будівництв зараз заморожені, — бюрократична система розробки, узгодження та отримання дозвільної, правової, технічної, землевпорядної та іншої документації. В жодній іншій галузі економіки ця процедура не є такою складною.

Будівельним компаніям доводиться перебувати в «тісному контакті» із 20—25 різними структурними підрозділами обласних, міських і районних правоохоронних і контролюючих органів, включаючи органи влади і місцевого самоврядування. Про складність тяганини говорять давно і багато. Проте тепер як будівельники, так і покупці житла зіткнулися з найгіршими наслідками цієї проблеми.

Земля під будівництво практично будь-якого українського об’єкта, котрий заморожений на початковому етапі, придбана не менш як три роки тому. Приблизно стільки ж часу необхідно витратити компанії-забудовнику на отримання всіх вищезазначених погоджень. Питання, пов’язані з узгодженням і затвердженням проектно-кошторисної документації, отриманням правових і дозвільних документів в органах місцевої влади, можуть не вирішуватися роками, хоча чинним законодавством на це відведено близько трьох-шести місяців.

Строки одержання дозволів залежать також від досвідченості так званих відділів узгоджень кожної будівельної компанії. Так, для отримання необхідних узгоджень по одному з великих проектів довелося створити команду з п’яти осіб, троє з яких раніше обіймали високі посади в структурах влади. Але й це ненабагато прискорило процедуру отримання дозвільної документації.

Таким чином, будівництво в Україні нагадує гру в покер з великими ставками: якщо сів за стіл — відмовитися від гри вже не можеш. Так само багато компаній, купивши землю три роки тому, вклавши у свої будівельні проекти чималі кошти, пройшовши дорогу процедуру і складну систему погоджень, опинившись загнаними при цьому в жорсткі терміни початку і завершення будівництва, мусили розпочати і продовжувати будівництво, попри те, що криза в галузі вже розпочалася.

Наслідки теж можна порівняти з грою в карти: ті, у кого вистачило грошей, встигли закінчити будівництво, а решті довелося заморозити об’єкти або ж узагалі залишити ринок.

Проблему цю можна розв’язати тільки на законодавчому рівні. Без тривалого процесу погоджень можна обійтися. Це доводить досвід Польщі, де проектна організація, що має всі необхідні ліцензії, розробляє проект будівництва, який від самого початку враховує всі питання, що можуть виникнути в того ж МНС або санепідстанції. Далі проект потрапляє в державний орган (в Україні — це ДП «Укрінвестекспертиза»), що перевіряє усі його розділи і приймає рішення про затвердження або необхідність доопрацювання. Коли будівництво починається, дотримання всіх норм і правил регулярно контролює інша державна організація (в Україні — Державний архітектурно-будівельний контроль). У нашій країні є все, аби така цивілізована схема працювала. Адже в результаті кількість етапів контролю скоротилася б із 20—25 до двох-трьох, а час будівництва — з п’яти до двох років, що в результаті знизило б собівартість квадратних метрів.

Доступне житло в кишені чиновників

Тривалий процес одержання погоджень створює ідеальний грунт для корупції. Причому про хабарі говорять усі, але при цьому мало хто знає, наскільки сильно залежать ціни на квартири від апетитів українських чиновників. За неофіційними даними, собівартість квадратного метра за рахунок хабарів зростає як мінімум на 20%.

Ця сума збільшується ще на 20—30% за рахунок виконання технічних умов: забудовник має побудувати системи подачі газу, води та електрики, які потім безплатно передаються відповідним комунальним підприємствам.

Не варто забувати і про ціну грошей. Наприклад, вкладений у купівлю землі мільйон гривень через три роки погоджень, не окуповуючись, коштуватиме своєму хазяїну в півтора разу дорожче.

Ще один чинник ціноутворення полягає в тому, що будівельні компанії змушені «добровільно» віддавати від 12 до 25% побудованої житлової площі місцевій владі.

Декларується, що міська влада розподіляє ці квартири черговикам. Більш того, це дає їм привід говорити про свої заслуги перед народом, отримуючи додаткові бонуси напередодні чергових виборів.

Повірити, що в ці квартири справді безплатно вселяють черговиків, м’яко кажучи, складно. Що насправді відбувається з цією площею, не знає ніхто, хоча варіантів безліч. Один із них — створення міською владою підструктурних організацій, які фактично завуальовано займаються перепродажем безплатного житла. Цинізм ситуації полягає в тому, що фінансування будівництва так званих міських квадратних метрів зрештою лягає на плечі інвесторів або покупців, за чиї кошти зводяться домобудівництва в цілому.

У ситуації, коли будівництво заморожене через брак коштів, ці «міські квадратні метри» могли б докорінно змінити ситуацію на краще. Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі і житлового будівництва» №800-VI від 25.12.2008 року органам місцевого самоврядування заборонили вимагати від замовника будівництва передачі матеріальних активів — житлових і нежитлових приміщень (у тому числі шляхом їхнього викупу). Попри це, чиновники, як і раніше, вимагають від будівельних компаній свої 12—25% житла, пояснюючи, що закон не стосується об’єктів, запущених у будівництво до ухвалення закону.

У більшості випадків, якби міська влада повернула будівельним компаніям безплатно отримані житлові площі, будівництво об’єктів можна було б розморозити. Це доводить одеський досвід, коли інвестори, об’єднуючись у громадські організації, беруть на себе управління проектами будівництва і вже від свого імені добиваються від міської влади повернення отриманих тими «безплатних відсотків». Кошти від продажу цих житлових площ дають можливість запустити механізм зупиненого раніше будівництва. У результаті будинки добудовуються, і люди усе ж таки одержують свої квартири.

Сергій Валентинович Кононов — засновник і президент корпорації «Альянс», депутат Одеської обласної ради, член комісії з будівництва та архітектури, лауреат премії «Людина року» у номінації «Лідер середнього і малого бізнесу».

Корпорація «Альянс» — найбільша одеська компанія, до сфери інтересів якої входять будівництво, операції з нерухомістю, девелоперська і фінансова діяльність.

1000 дол./м² «первинного житла» = 200 дол. (хабар чиновникам) + 200 дол. (підведення комунікацій) + 200 дол. (житло, безплатно передане міській владі) + 200 дол. (ціна вкладених у будівництво грошей з урахуванням витрачених коштів) + 200 дол. (реальна вартість будівництва).