Интерес в квадрате

Вячеслав Гайдай, "Инвестгазета", №40, 2009

http://investgazeta.net/?p=news&news_id=26932

Коммерческая недвижимость постепенно возвращает свою инвестиционную привлекательность. Разглядят ли потенциал инвесторы?

В 2007 году общая стоимость сделок на рынке коммерческой недвижимости Украины превышала $1 млрд. Львиная доля их заключалась в сегменте офисных помещений. Покупка бизнес-центра, пускай и по заоблачной цене, считалась престижным капиталовложением. В условиях дефицита качественных офисных помещений, высокого спроса на них и таких же высоких арендных ставок приобретенный объект сразу же начинал генерировать доход.

Несмотря на то что рынок недвижимости пошатнулся от удара финансово-экономического кризиса и в короткие сроки, возможно, и не вернет себе облик двухлетней давности, он все же будет иметь позитивную динамику роста стоимости. Из-за приостановленного в 2008 году строительства аналитики пророчат дефицит офисных помещений, а ставки аренды прекратили падение и готовы отреагировать на оживление деловой активности. При этом цена построенных и функционирующих бизнес-центров на сегодняшний день достаточно привлекательна и является «подъемной» для бизнеса. Воспользовавшись такой возможностью сейчас, инвестор обеспечит себе неплохой заработок в будущем. Главное - не упустить момент.

Многообещающий и перспективный рынок строительства острее других ощутил на себе влияние кризиса. За первое полугодие объемы строительства упали вдвое, а компании одна за другой начали сворачивать свою деятельность. По данным Министерства регионального строительства Украины, рынок покинули свыше 1,2 тыс. строительных предприятий, 99 тыс. человек уволились из отрасли.

Компании, продолжившие работу, заморозили реализацию проектов на неопределенный срок. «Отложили, потому что понимают, что по бросовым ценам их продавать нет смысла. Заморозить строительство все-таки экономически более целесообразно, чем распродавать даже по себестоимости - застройщику это невыгодно», - объясняет Игорь Однопозов, президент Союза специалистов по недвижимости Киева.

Развитие рынка офисной недвижимости существенно замедлилось в четвертом квартале 2008 года. Тенденция активного роста сменилась фазой спада. В течение первого полугодия 2009 года собственники коммерческой недвижимости вынуждены были смириться с тем, что по докризисным ценам как на рынке продажи, так и на рынке аренды сделок в ближайшее время не предвидится. В результате в этом сегменте произошло резкое снижение ставок аренды и более плавное снижение цен продажи. «Первый квартал 2009 года характеризовался паникой участников рынка коммерческой недвижимости, которая стала результатом произошедших в четвертом квартале 2008 года экономических потрясений. Рынок аренды характеризовался крайне малым количеством сделок. Резкий рост вакантности ослабил позиции собственников, спровоцировав дальнейшее снижение арендных ставок и стоимости офисных помещений», - отмечает руководитель отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости компании Colliers International Максим Ткаленко.

Чем выше была стоимость предложения на начало кризиса, тем большим оказался процент падения в цене на текущий период для всех типов коммерческой недвижимости. «Офисную недвижимость класса «А» предлагают теперь вдвое дешевле, чем год назад. Офисы класса «В» более востребованы, тут падение меньше - 20-40%, на столько же сократились арендные ставки в офисах класса «С», - рассказала Анастасия Илич, начальник отдела информационного обеспечения информационно-аналитического центра группы компаний «УВЕКОН». Основным фактором, обусловившим стремительное падение арендных ставок, стал рост вакантности офисных площадей. В конце сентября стоимость аренды офисного помещения класса «А» составляла приблизительно $30-35 за 1 кв. м, класса «В» - $20-25 за «квадрат».

Не упустить момент

По мнению экспертов, это предел, и дальнейшего снижения ставок уже не будет. «Во втором квартале рост вакантности замедлился. Многие владельцы достигли тех ценовых пределов, за которые они психологически не готовы переступить», - считает г-н Ткаленко. Специалисты советуют: в случае если компания намеревается переезжать в новый офис, сегодня это можно сделать намного дешевле, чем было до кризиса. И касается это не только аренды, но и покупки офисной недвижимости. Причем выбирать лучше качественные офисные площади - у застройщиков на них можно получить хорошее предложение по разумной цене.

В будущем офисные «квадраты» снова начнут дорожать. Обусловит это не только возобновление деловой активности, но и дефицит помещений. Соответствующая тенденция наметилась давно. К концу года в столице, по оптимистичным прогнозам, введут в эксплуатацию в четыре раза меньше заявленного в начале года объема площадей. Всего прирост качественных офисных «метров» в Киеве в 2009 году составит около 13%, тогда как в 2008-м - 21%, а годом ранее - 45%. Даже при нынешнем спаде интереса к коммерческим «квадратам» их количества в стране все еще недостаточно, особенно в столице.

В Германии, Франции и США уже видны признаки выздоровления экономики. Это значит, что через 6-10 месяцев это проявится и в Украине. Поэтому лучше сейчас, пока цены на недвижимость минимальны, инвестировать в объекты, которые впоследствии, в момент роста рынка принесут собственнику существенный доход. Многие эксперты прогнозируют возобновление дефицита предложений офисной недвижимости уже в 2010 году, поскольку строительство замедлилось в разы, а введение многих новых бизнес-центров девелоперы отложили до лучших времен.

Возобновление интереса к коммерческой недвижимости станет предвестником выхода из кризиса строительной отрасли в целом. Как только заработает средний бизнес, который был основным потребителем офисной недвижимости, застройщики сразу станут размораживать и достраивать объекты. Положительно на рынок коммерческой недвижимости влияет хоть и незначительное, но заметное повышение деловой активности. С сентября наметилась тенденция возвращения компаний на раннее занимаемые более качественные арендные площади и уход от «непрофессиональных квадратов».

Также, согласно последним исследованиям динамики деловой активности киевских предприятий, отношение руководителей большинства компаний к развитию своего бизнеса изменилось. Осень отметилась оживлением на рынке труда - компании не побоялись расширить список вакансий для претендентов. Учитывая эти обстоятельства, можно утверждать, что покупка офисного центра вновь становится перспективным приобретением, которое на данном этапе можно осуществить по очень низкой цене. Между тем уже во втором квартале текущего года падение цен на офисы значительно замедлилось. Вероятность роста цен в 2010 году, по мнению экспертов, остается высокой, поскольку за время кризиса дефицит площадей практически не восполнился, а отложенный спрос остался. Поэтому покупка офиса на сегодняшний день является весьма актуальной. Особенно если видны перспективы развития собственного бизнеса, ведь цены до уровня предыдущего кризиса конца 90-х уже никогда не упадут.

При условии недоверия к валюте, непредсказуемости фондового рынка коммерческая недвижимость с точки зрения долгосрочных инвестиций остается ликвидным и надежным средством вложения денег. Даже при существующих «кризисных» арендных ставках получаемые доходы будут, как минимум, поддерживать бизнес на неубыточном уровне, а в дальнейшем позволят получать большую, по сравнению с нынешней, прибыль.