ГИУ не смогло продать свои облигации

Татьяна Павлюченко, "Дело", 30.06.2009

http://delo.ua/news/108805/

В прошлую пятницу Государственному ипотечному учреждению не удалось доразместить свои облигации на 500 миллионов гривен. Аукцион не состоялся из-за отсутствия заявок покупателей.
Напомним, неделей ранее, 19 июня, ГИУ через продажу своих облигаций привлекло 500 миллионов гривен из запланированного 1 миллиарда. Покупателем выступил Ощадбанк. После этого глава правления ГИУ заявил, что вторая половина облигаций будет продана на аукционе 26 июня, мол, договоренность такая с покупателем уже есть.
Причиной того, что Ощадбанк, который, как планировалось, должен был выкупить и вторую часть бондов ГИУ, но отказался от своих намерений, стала несогласованность действий правительства и Национального банка.
По словам руководства ГИУ, глава НБУ Владимир Стельмах пообещал, что Нацбанк предоставит под эти облигации рефинансирование. Но он до сих пор этого не сделал — по состоянию на 26 июня бумаги ГИУ, выкупленные Ощадбанком неделей ранее, так и не были монетизированы. По словам экспертов, это и стало причиной того, что пока Ощадбанк отказался от выкупа второй половины облигаций ипотечного учреждения.
Несмотря на пятничную неудачу, 500 миллионов гривен Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) уже получило в свое распоряжение. Дальнейшие действия учреждения определены довольно четко: средства от размещения облигаций пойдут на реализацию пилотного проекта государственной программы по завершению строительства жилья. Механизм госфинансирования достройки жилья условно можно разделить на три этапа. На первом из них (завершился на прошлой неделе) межведомственная комиссия, в которую входят представители Минрегионстроя, Минфина, Минэкономики, двух госбанков, ГИУ, а также Украинской национальной ипотечной ассоциации, отобрала из всех недостроев с готовностью 70% и выше, 116 самых «готовых» и «прозрачных» (обязательное условие — работа через фонды финансирования строительства).
Один из основных критериев отбора — цена продажи жилья, которая не должна была превышать определенный потолок: для Киева это 8 тысяч гривен за квадратный метр, Киевской области — 7,5 тысячи гривен, областных центров и Севастополя — 6 тысяч гривен, других населенных пунктов — 5 тысяч гривен за квадратный метр. Из-за такого низкого ценового потолка среди 116 отобранных недостроев не нашлось места объектам из Киева и Киевской области. В то же время в списке претендентов есть 3 недостроя из Донецка, 2 — из Днепропетровска, 6 — из Одессы, 7 — из Харькова, 5 — из Севастополя и 7 — из Львова.
На втором этапе будет проводиться конкурс между уже отобранными объектами. На первоочередную финансовую помощь государства будут претендовать те объекты, застройщики которых предложат самую низкую цену квадратного метра. Таким образом будет выбрано 10 недостроев-счастливчиков. Конкурс планируют провести на этой неделе.

Вся надежда на Ощадбанк
Следующий этап — кредитование заемщиков на приобретение жилья в отобранных на конкурсе недостроях. В постановлениях Кабмина четко не указано, какой из банков будет выдавать кредиты ипотечного учреждения потенциальным жильцам. «Мы дали предложения правительству о подключении банков-партнеров ГИУ к реализации этой программы. Но пока еще решения нет», — говорит первый заместитель главы ГИУ Сергей Святко.
По его словам, в пилотном проекте таким будет государственный Ощадбанк как один из самых «надежных и разветвленных». Этот банк, после того как объекты отберет межведомственная комиссия, будет еще раз их проверять и проводить аккредитацию. Если же какой-то объект будет забракован, его место займет один из остальных недостроев, отобранных на первом этапе.
Вся процедура отбора и аккредитации, по словам руководства ГИУ, должна закончиться в ближайшее время. «И только когда сумма, необходимая для достройки жилья, будет четко определена, физическое лицо сможет пойти в банк-кредитор и получить кредит на приобретение квартиры в отобранном недострое. О начале такого кредитования мы, наверное, будем извещать через наш сайт», — предполагает Сергей Святко. Мол, сразу же после определения 10 недостроев-счастливчиков и одобрения их со стороны Ощадбанка ипотечное учреждение авансом направит средства в госбанк, который без всяких промедлений начнет кредитовать. Правда, на руки заемщику средства выдаваться не будут, они будут напрямую поступать в фонд финансирования строительства. «Наши планы: до сентября должны быть выданы ипотечные кредиты на сумму 500 миллионов гривен, до конца года — на вторые 500 миллионов», — говорит Сергей Святко.

Ипотека под 14,6% годовых
Окончательного решения по одному из основных вопросов — под какой процент будут выдаваться Ощадбанком эти кредиты — пока еще нет. Для начала правительству нужно определиться, под какой процент ГИУ будет рефинансировать Ощадбанк (над этим чиновники Кабмина еще думают). Вместе с тем руководство ипотечного учреждения утверждает, что Ощадбанк будет получать ресурсы ГИУ не дороже чем под 12,6% годовых. А так как правительство в данной программе закрепило жесткую маржу для банка — не более 2%, то, по идее, граждане смогут взять ипотечный гривневый кредит по этой программе под 14,6% годовых. В то же время среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в гривне, по данным ГИУ, составляет 25,51%.
Правда, воспользоваться программой ГИУ смогут далеко не все желающие, даже если их устроит местоположение пилотных недостроев. Жесткие условия отбора клиентов, которыми «славится» ГИУ еще с прошлых лет, остаются и сегодня. Претендовать на кредит смогут только те, кто готов внести первоначальный взнос не менее 25% стоимости квартиры, а сумма ежемесячных платежей по данному кредиту не превысит 45% ежемесячного дохода семьи заемщика.
Кроме жестких условий кредитования, есть еще одна преграда — объемы кредитных ресурсов, с которыми ГИУ реализует пилотный проект, не сопоставимы с потребностями рынка. В самом ГИУ говорят, что миллиарда гривен хватит на ипотечные кредиты 4 тысячам заемщиков — для рынка смешная цифра.
В итоге, кто именно и каким образом станет счастливым обладателем кредита на недострой, сказать трудно. Поэтому участники не исключают, что процветающая и в более «ликвидные» времена система откатов околобанковским посредникам за получение ипотеки по программе ГИУ сейчас будет работать в полную силу. В самом ипотечном учреждении напрочь отрицают наличие такого рода схем. «Информации о «нечестных» сотрудниках банков-партнеров к нам ни разу не поступало. Кстати, за 2008 год и первые 4 месяца 2009-го ГИУ не выполнило план выкупов ипотечных кредитов. Потому, скорее всего, это, как всегда, слухи», — уверяет Сергей Святко.

Банкиры побаиваются ипотеки
Когда начнется более масштабное кредитование, спрогнозировать никто не берется. «Скорее всего, кроме пилотной программы по достройке жилья, до конца года никаких других проектов реализовывать не будем», — говорит Сергей Святко. Но даже если бы и были, массового кредитования граждан все равно не предвидится — многие банки-партнеры ипотечного учреждения не рискуют выдавать ипотеку. «Проблема не в самой программе льготного кредитования ипотеки, а в общей экономической ситуации. Поэтому мы приняли решение не выдавать такие кредиты, и, думаю, большинство украинских банков примут такое же решение», — говорит Франсуа Бенароя, глава розничного бизнеса УкрСиббанка, который в 2008 году был лидером рынка ипотечного кредитования.
«В текущих экономических условиях банк, который активно сотрудничает с ГИУ, рискует получить в своем портфеле большой объем «плохих» кредитов, что сразу повлечет проблемы с его капитализацией. Поэтому естественный интерес банкиров к программам ГИУ может появиться не ранее чем в следующем году», — дополняет коллегу финансовый эксперт Эрик Найман.