Финансист недостроев

Инна Алексеенко, "Эксперт", №13, 2011

http://expert.ua/articles/9/0/8754/

Виктор Миргородский рассказал о новых принципах работы Государственного ипотечного учреждения

В нынешнем году Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) должно профинансировать миллион квадратных метров социального жилья, на что у ведомства есть всего 500 млн гривен. Как именно оно намерено распорядиться этими деньгами и где возьмет недостающие средства, «Эксперту» рассказал председатель правления Государственного ипотечного учреждения Виктор Миргородский.

— В конце прошлого года правительство увеличило уставный капитал Государственного ипотечного учреждения на два миллиарда — до 2,2 миллиарда гривен. Как это скажется на планах возглавляемого вами ведомства по финансированию объектов незавершенного строительства?

— Премьер-министр поставил перед нами задачу достроить незавершенные дома, продать или передать квартиры людям, которые в свое время инвестировали в строительство данных объектов. Предположительно на эти цели может уйти пять миллиардов гривен. У нас таких денег нет, поэтому проблему недостроев должны решать не только мы.

— Какие банки и в каком размере получат рефинансирование от ГИУ в этом году?

— Те из них, которые обратятся к нам и пройдут соответствующую аккредитацию. Финучреждения должны указать, на какие цели и какая сумма им нужна. Мы всегда следим за тем, чтобы целевое назначение было именно таким, каким его декларируют. То есть объект должен находиться в указанном месте, а степень его готовности должна соответствовать заявленной.

В первые два месяца 2011 года ГИУ выделило около 200 миллионов гривен в виде рефинансирования. Через такие финучреждения, как Проминвестбанк, Кредитпромбанк, Южкомбанк, банки «Меркурий», «Камбио». Сейчас на этапе рассмотрения находятся заявки от других фининститутов — на общую сумму 360 миллионов гривен.

— В каких регионах будут достроены объекты и о каком метраже жилья идет речь?

— Харьковская, Киевская, Днепропетровская, Запорожская, Ивано-Франковская, Львовская и Донецкая области. В этом году планируется сдать в эксплуатацию 157 тысяч квадратных метров жилья. В целом перед нами стоит задача, поставленная главой правительства, — профинансировать и сдать в эксплуатацию объекты незавершенного строительства на миллион квадратов.

Перечень банков-партнеров и застройщиков, получивших финансирование, постоянно обновляется на нашем официальном сайте.

— Кто будет контролировать процесс строительства?

— Прежде всего — наше учреждение. Коммерческие банки ежемесячно отчитываются перед нами об использованных средствах. Мы смотрим их отчеты, выезжаем на объекты — дабы убедиться в том, что деньги тратятся по назначению.

— А как поступаете, когда убеждаетесь в обратном?

— В кредитном договоре между ГИУ и банком предусмотрены санкции за разного рода нарушения, вплоть до отзыва кредита.

— Вы уже наказывали финучреждения за нарушения в прошлом?

— Нет. В прошлом не было соответствующих правил и санкций, программа поддержки завершения строительства только начала действовать. Последние два года ГИУ фактически не работало по своему основному профилю, не выполняло главную функцию — рефинансирование.

Тут есть несколько причин. В первую очередь, не было ресурсов. Да и предыдущее правительство использовало средства не по назначению: вместо того чтобы направить привлеченные с рынка деньги на рефинансирование, Кабинет министров переориентировал их на покупку квартир для льготников, а это — полтора миллиарда гривен. Однако теперь деньги нужно вернуть, так как они числятся за нашим учреждением. Сегодня, получив от нынешнего правительства два миллиарда гривен на пополнение уставного фонда, мы решаем несколько проблем: выкупаем квартиры в рамках плана предыдущего Кабмина и бесплатно передаем их людям. В нынешнем году мы готовы передать 5300 квартир с баланса ГИУ в коммунальную собственность, после чего они будут переданы во владение жильцов и приватизированы.

— Выходит, что из двух миллиардов, которые правительство вам выделило в конце минувшего года, на достройку незавершенных объектов пойдет всего 500 миллионов гривен?

— Да. Кроме того, в апреле-июне этого года мы планируем выпустить облигации под государственные гарантии на один миллиард гривен. Соответствующая норма, позволяющая такой выпуск, закреплена законом о госбюджете-2011.

Запрос на хороший портфель

— По какому принципу вы отбираете банки-участники программы поддержки застройщиков?

— Мы работаем с банками первой, второй и третьей групп. ГИУ ориентируется на нормативы, которые коммерческим финучреждениям устанавливает Национальный банк Украины. Если банк их соблюдает, то мы с ним работаем. У нас также есть своя система риск-менеджмента. Она устанавливает лимит, в рамках которого ГИУ готово работать.

— Вы всегда работали по такому принципу?

— Определенный лимит существовал и раньше, но его устанавливали банки. Мы работали по следующей схеме. Фининституты выдавали ссуды, которые потом выкупало ГИУ. Финучреждения обслуживали эти займы на условии, что если в течение 60 дней кредит становится «плохим», то есть не обслуживается физлицом, то мы имеем право обратной уступки (то есть можем вернуть ссуду банку). В свою очередь, фининститут должен был либо вернуть нам деньги, либо заменить этот плохой кредит на стандартный.

Сегодня в нашем портфеле свыше пяти тысяч кредитов физлиц, которые ГИУ выкупило у банков. Согласно новой программе мы теперь выдаем ссуды финучреждению на финансирование объектов незавершенного строительства, а не просто выкупаем то, что нам предлагают банки. Это требует более качественной системы оценки рисков.

— Ранее вы работали с такими проблемными фининститутами, как Укрпромбанк, Родовід Банк, Трансбанк, Надра Банк. Эти учреждения рассчитались перед ГИУ?

— Все финучреждения, кроме банка «Надра», почти полностью рассчитались с нами. А вот задолженность Надра Банка на сегодняшний день составляет около миллиарда гривен (693 миллиона гривен — основной долг плюс проценты и штрафы). Мы выиграли несколько судов у фининститута, все решения были вынесены в нашу пользу, теперь исполнительная служба занимается взысканием задолженности. Заемщиков банков, которые ликвидируются, ГИУ обслуживает напрямую.

— Как будете впредь работать с банками, чтобы избежать подобных случаев в будущем?

— Всё зависит от качества получаемой информации и работы службы рисков. Существуют официальные источники информации — отчетность. Плюс есть информация на межбанковском рынке, которую мы используем при оценке финансового состояния банка. Ежемесячно ГИУ получает отчеты от фининститутов. На основании динамики балансов, данных из форм отчетности видим, как развивается банк: сколько у него резервов, сколько плохих активов, какова прибыль или убыток, каков капитал. Всё это мы анализируем и даем оценку надежности, устанавливаем лимит, в рамках которого можно работать с этим финучреждением.

— А как поступите, если обнаружите негативную тенденцию уже после того, как выдали банку кредит?

— Ссуды, которые мы выдаем фининститутам, обеспечены залогами в виде банковских зданий, ценных бумаг, ипотечных кредитов, а также залогами под имущественные права на квартиры, строящиеся по нашей программе. По условиям ГИУ, для получения рефинансирования банк должен предоставить залог на сумму, равную 150 процентам от суммы ссуды. То есть если мы выдаем банку кредит на пять миллионов, он должен предоставить залог на 7,5 миллиона.

— Какова доля проблемных кредитов физлиц, выданных ГИУ?

— Из общего кредитного портфеля в 800 миллионов гривен проблемные займы составляют 7,4 процента. Часть кредитов обслуживается через банки — здесь этот показатель составляет 4,5 процента.

— А что сзаймами, обслуживаемыми вами напрямую, то есть проблемных банков?

— Возьмем Укрпромбанк, который был нашим партнером. Он обслуживал достаточно большой портфель кредитов. Когда его ликвидировали, мы стали обслуживать его заемщиков напрямую. В целом доля «проблемки» по кредитам, обслуживаемым напрямую, составляет 15–16 процентов.

Вообще-то обслуживание займов — не наша функция, поэтомуГИУ сегодня ищет резервный банк, который взял бы этих заемщиков на обслуживание. Претенденты есть, но их немного. И понятно, что финучреждения хотят обслуживать только хорошие кредиты. Мы же не готовы делиться только хорошим портфелем.

— Возможно, стоит передать этот портфель коллекторам?

— Такой вариант мы даже не рассматриваем. Кредитный портфель, который обслуживает ГИУ, составляет около 150 миллионов гривен, 33 миллиона из которых — плохие кредиты. Но большинство займов небезнадежны. Мы либо справимся с этой проблемой сами, либо найдем резервный банк, который согласится взять их на обслуживание.

Степень готовности

— Какие объекты вы сейчас финансируете?

— В первую очередь дома со степенью готовности свыше 70 процентов. Если таких нет, то готовы работать с объектами, степень готовности которых составляет от 50 процентов. Возможно, впредь будем брать дома и с более низкой степенью готовности — для того, чтобы иметь задел для ввода в эксплуатацию объектов в следующем году.

— Сколько сегодня стоит квадратный метр в домах, финансируемых ГИУ?

— Поскольку правительство ориентировало нас на социальное жилье, то мы не говорим о домах класса люкс или премиум. ГИУ рекомендует застройщикам продавать жилье в Киеве по цене восемь-десять тысяч гривен за один квадратный метр. В регионах цена может быть пять-шесть тысяч гривен за квадрат, в крупных городах — шесть-семь тысяч. Мы рефинансируем банки по ставке 11 процентов годовых, они выдают застройщикам ссуды под 14–15 процентов годовых сроком от пяти до 30 лет (в зависимости от возраста заемщика).

— Как поступаете, если финучреждение вопреки вашим рекомендациям выдает более дорогие кредиты?

— Прекращаем рефинансировать его. То есть финучреждение будет вынуждено вернуть нам кредит деньгами.

— Бывали ли случаи в прошлом, когда банки выдавали займы под более высокие проценты?

— Да. Например, мы выдавали им под девять с половиной-десять процентов, а они брали с клиентов 17–18 процентов годовых. Но ранее не было таких жестких ограничений. Сейчас делаем всё, чтобы ставка по ипотечному кредиту для конечного пользователя была не выше 15 процентов годовых.

Чем богаты

— Каков объем совокупных активов ГИУ? Чем вы еще располагаете помимо кредитного портфеля?

— Наши активы составляют примерно 5,2 миллиарда гривен. В них — квартиры, которые мы выкупили на полтора миллиарда, наш ипотечный портфель на 800 миллионов, облигации внутреннего госзайма на 1,3 миллиарда гривен, кредиты на достройку на 200 миллионов гривен, задолженность Надра Банка — около миллиарда гривен. Остальные деньги находятся на расчетных счетах.

—Каковы источники финансирования ГИУ?

— Их два. Привлеченные и собственные средства.

Как я уже сказал, в наших пассивах — корпоративные облигации, которые мы выпустили в течение пяти лет. Стоимость этих ценных бумаг составляет три миллиарда гривен. Первое погашение облигаций на сумму в один миллиард гривен состоится в декабре нынешнего года.

Второй источник — это собственные средства, прибыль и уставный фонд.

— Изучали ли вы зарубежный опыт работы структур, подобных ГИУ?

— Да. Например, американская модель работает примерно следующим образом. Ипотечное учреждение покупает ипотечные кредиты за счет выпуска корпоративных облигаций, в том числе под гарантии государства. Получив займы, компания оформляет ипотечное покрытие под выпуск уже других облигаций — ипотечных. По сути, это обеспечение под выпуск ипотечных кредитов. Схема проста: компания выкупает займы, выпускает облигации, привлекает новые деньги, снова выкупает кредиты, снова выпускает облигации и так далее. Так должна работать классическая система рефинансирования.

К сожалению, в нашем портфеле ипотечных облигаций очень мало. Всего выпущено на 50 миллионов гривен, возможно, потому что мы существуем не так уж и долго. В нынешнем году собираемся выпустить облигации под ипотечное покрытие на сумму 200 миллионов гривен. В идеале у нас должны быть в основном ипотечные облигации, но сейчас больше корпоративных.

— Намерено ли ГИУ выдавать рефинансирование банкам под кредиты на вторичное жилье?

— Почему бы и нет? Когда дом достраивается и начинается реализация квартир, в том числе и за счет кредитного механизма, то в этом случае «первичка» превращается во «вторичку». В принципе запрета на рефинансирование таких объектов нет.

Но в первую очередь мы должны направить ресурсы на достройку незавершенных объектов.

— Как вы популяризируете программу поддержки застройщиков — ведь многие люди о ней ничего не слышали?

— Мы просим банки-партнеры о том, чтобы они популяризировали ее внутри их системы (выпускали буклеты с соответствующей информацией, рассказывали клиентам о программе), а также в средствах массовой информации. Кроме того, сами даем интервью в СМИ, размещаем информацию на нашем сайте. Хотя массовую рекламную кампанию не ведем. В первую очередь фининституты должны быть заинтересованы в поиске покупателей данных квартир, а для этого необходима реклама.

— С каким количеством банков сотрудничает ГИУ?

— У нас 92 банка-партнера, у которых мы можем выкупать ипотечные кредиты. Однако по новой программе с нами пока сотрудничают девять банков. То есть они уже получили финансирование по этой программе. ГИУ заинтересовано в расширении этого списка.

— Сможете ли вы понизить ставку рефинансирования?

— Она и так ниже рыночной. Однако если мы увидим падение кредитных ставок на рынке, то готовы рассматривать вопрос об уменьшении ставки рефинансирования до девяти-десяти процентов. Таким образом, для конечного заемщика процент по кредиту будет не 14–15, а 12–13 процентов.

— Когда рыночная ставка по ипотеке снизится хотя бы до 15 процентов годовых?

— Думаю, к концу года.