Дешевше буде

Надія Гончарук, "Контракти", №42, 2009

http://www.kontrakty.com.ua/show/ukr/article/34/42200912014.html

У липні–вересні прямі інвестиції в комерційну нерухомість Європи збільшилися на 40% — до EUR18 млрд — порівняно з EUR12,9 млрд у попередньому кварталі. Активність інвесторів на цьому ринку багато в чому викликана їхньою впевненістю в закінченні кризи.

Зростання обсягів інвестиційних угод дало аналітикам підстави говорити про поступовий вихід ринку регіону EMEA із застою. «Найнижча активність інвесторів була зафіксована в І кварталі 2009-го — прямі інвестиції в комерційну нерухомість Європи становили EUR12 млрд. У

IV кварталі нинішнього року обсяг інвестицій буде найвищим цього року — понад EUR18 млрд, а річні показники перевищать EUR60 млрд», — прогнозує Тоні Хоррелл, керівник European Capital Markets, підрозділу консалтингової компанії Jones Lang LaSalle. Проте за підсумками року загальна вартість комерційної нерухомості Європи, купленої інвесторами, буде на 45% меншою, ніж у 2008-му. І це при тому, що торік обсяги інвестугод впали на 55%. Прогнозоване зростання інвестиційної активності в регіоні буде повільним, а не різким, уточнюють аналітики Colliers International.

Увага інвесторів зосереджена на об’єктах А-класу, здатних приносити стабільний дохід протягом тривалого часу. Втім, кількість високоякісних активів навіть на розвинених ринках надто мала, щоб задовольнити сьогоднішній попит. «Вважається, — пишуть аналітики Jones Lang LaSalle у квартальному звіті, — що найбільш вигідні угоди укладаються до того, як ринки почнуть зростати. Адже після появи перших ознак відновлення продавці намагаються притримати активи».

Через брак якісних пропозицій на ринку Європи більшість інвесторів спантеличені. Банки підкидають дров у багаття — кредити стали трохи доступнішими, особливо для придбання висококласних будівель, однак критерії їх видачі та процеси оцінки залишаються жорсткими. Коефіцієнт LTV (% кредитних грошей від загальної вартості купованої нерухомості) в регіоні EMEA у середньому становить менш як 60%, тоді як у 2007-му він перевищував 80%, зазначає Кейт Лоулер, регіональний координатор із досліджень Colliers International в EMEA. Таким чином, європейські фінустанови намагаються не наводнювати ринок активами.

Більша частина покупців — локальні компанії або фонди — купують об’єкт у тій країні, у якій працюють. Міжнародні інвестори вибирають великі мегаполіси — наприклад, Лондон або Париж. За винятком центральної частини британської столиці, Сіті, де за останній час відбулася 91 угода з 80 різними покупцями з усього світу, спостерігається тренд домінування локальних, а не міжнародних гравців, зазначають у Colliers International.

В Україні об’єкти значно подешевшали — приблизно вдвічі порівняно з докризовим періодом. Однак поки інтерес локальних і міжнародних інвесторів до вітчизняної нерухомості дуже низький. За даними експертів, у ІІІ кварталі на внутрішньому ринку практично не було великих придбань комерційної нерухомості. «Відсутність інвестиційної активності в Україні, крім суверенних ризиків і складності доступу до кредитних ресурсів, пояснюється також майже цілковитою відсутністю якісних об’єктів», — пояснює Аркадій Вершебенюк, директор департаментів інвестиційних послуг і промислової нерухомості українського офісу Colliers International. Високоякісні торговельні та офісні центри іноземні інвестори готові оцінювати з огляду на ставку капіталізації в 14–16%. У той же час українські власники готові продавати успішні об’єкти, але ставка капіталізації для висококласної нерухомості, на їхню думку, коливається в межах 11–12%, тобто фактично перебуває на рівні докризових показників. Крім того, через зниження орендних ставок упав річний рентний дохід власників комерційної нерухомості, що також негативно впливає на вартість об’єктів.

На думку експертів, рушієм вітчизняного ринку інвестугод може стати... черговий виток кризи. Якщо, наприклад, пізньої осені гривня знову девальвує до долара, багато бізнесменів будуть змушені продати об’єкти, щоб урятувати компанії. У такому випадку власники нерухомості погодяться на умови покупців і знизять ціну активів.

Поки ж потенційні покупці через високі ризики не цікавляться ринками таких країн, як Україна, Росія і Білорусія, а воліють інвестувати в більш розвинені і прозорі ринки Західної Європи.