Украсть рынок

Галина Калачова, "Эксперт", №37, 2012

http://expert.ua/articles/9/0/10640/

Разработка новых правил игры на рынке оценки может закончиться его монополизацией

Летом этого года киевлянка Валентина Лапшева не смогла получить заключение об оценке своего дома, расположенного в Святошинском районе Киева. Заключение нужно было для того, чтобы продать дом. «В мае мы обратились в одну оценочную компанию, однако оказалось, что там имущество оценить не могут. Сказали, что теперь этим занимаются специальные компании, а не обычные оценщики», — рассказывает Лапшева.

В апреле-июне этого года рынок оценки имущества физических лиц был заморожен. Как утверждают сами предприниматели, тогда его накрыла первая волна монополизации, когда 12 компаний замкнули на себе почти все сделки по оценке движимого и недвижимого имущества в стране. Стоимость оценки в итоге подскочила в разы. Например, за услуги по оценке дома в Святошинском районе Киева одна из «избранных» компаний хотела получить 16,7 тыс. гривен, тогда как реальная стоимость этих услуг не превышает 1200 гривен.

Вернуть цены к нормальному уровню и разблокировать рынок оценки удалось благодаря вмешательству премьер-министра Николая Азарова. Глава правительства потребовал переделать законодательство, которое привело к монополизации рынка обязательной оценки имущества, и создать рабочую группу при Министерстве экономического развития и торговли. Ее целью должна была стать проверка всех саморегулируемых организаций оценщиков. Однако этого так и не произошло.

Укрощение нового рынка

В Украине рынок оценки регулируется двумя профильными законами: «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» (принят в 2001 году) и «Об оценке земель» (2003 год).

Оценку имущества (квартиры, яхты, автомобиля, земли) собственники заказывают в случае, если его нужно продать, обменять, передать в наследство или предложить кредитору в качестве залога. Со всех этих операций взимаются различные сборы, налоги или пошлины. Например, согласно Закону «О государственной пошлине», с оформленной у государственного нотариуса сделки купли-продажи платится пошлина в размере одного процента от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре. «Ранее эту стоимость определяли в Бюро технической инвентаризации (БТИ). В Украине около 400 отделений этой структуры», — рассказывает член Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь. Это было сложно и хлопотно: длинные очереди, расцвет взяточничества. По словам опрошенных «Экспертом» юристов, сейчас подход к оценке таков: вид этой самой оценки определялся в зависимости от того, что оценивается, а не для каких целей. После введения оценки «для целей налогообложения» объекты будут оцениваться отдельными компаниями по непонятным критериям.

Ситуация начала меняться с 1 января 2011 года — после вступления в силу Налогового кодекса (НК). Именно он заложил предпосылки для изменения подходов к оценке имущества.

В статье 172 НК «зашито» на первый взгляд безобидное поручение правительству — разработать порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства для целей взимания подоходного налога. А уже спустя год, в декабре 2011-го, Кабмин утвердил постановление №1103, которым определил процедуру и порядок оценки недвижимости при сделках купли-продажи (мены) для целей взимания подоходного налога. Чтобы избежать коррупции, эту работу Кабинет министров поручил не БТИ, а всем независимым оценщикам. Таким видом оценки могли заниматься все желающие фирмы. Для этого требовалось получить только соответствующее разрешение в Фонде госимущества. В начале нынешнего года приватизационное ведомство зарегистрировало 2,3 тыс. желающих.

Однако в январе 2012-го вступила в силу новая редакция Закона «О Фонде госимущества Украины» и заработала Государственная программа приватизации на 2012–2014 годы. Эти законы, якобы в целях выполнения положений НК (а именно статьи 172), ввели более узкое понятие — оценку в целях налогообложения, отмечает Наталья Лебедь.

Из путаных разъяснений Фонда государственного имущества (ФГИ) понятно, что под понятие «оценка для целей налогообложения и начисления оплаты других обязательных платежей» подпадают все заверенные нотариусами операции, с которых взимаются налоги, пошлины и другие сборы. Это все сделки по купле-продаже недвижимости и движимого имущества, автомобилей и других транспортных средств, а также операции по передаче банкам активов в качестве залога, вступление в наследство и так далее.

«Объем рынка операций, подпадающих под оценку для целей налогообложения, — 200–250 миллионов гривен в год», — сообщил глава Аудиторской палаты Украины Иван Нестеренко.

По данным Украинского общества оценщиков, по состоянию на середину 2012 года в Украине зарегистрировано 9,5 тыс. сертифицированных оценщиков имущества (реестр ФГИ) и более двух тысяч  оценщиков земельных участков (реестр Госземагентства). Они работают в 4,2 тыс. оценочных компаний, которые расположены во всех регионах Украины. Кроме оценщиков, в оценочных компаниях работают также технические эксперты и вспомогательный персонал. Средняя оценочная компания содержит штат в 7–12 человек.

На запрос «Эксперта» ФГИ подтвердил, что сертификаты субъектов оценочной деятельности выданы в соответствии с вышеуказанным постановлением Кабмина, а по состоянию на 18 сентября 2012 года фонд зарегистрировал 9919 оценщиков.

Если замкнуть этот рынок на нескольких компаниях, их доходы будут исчисляться в миллиардах гривен. Именно это и произошло в июне нынешнего года. «По мнению оценочной общественности, за попыткой захватить рынок оценки для налогообложения стоит идеолог создания ликвидированной Тендерной палаты, народный депутат Антон Яценко», — утверждает директор Европейского центра консалтинга и оценки Валерия Зайцева.

По словам Зайцевой, сегодня Яценко напрямую звонит некоторым оценщикам с угрозами, что вопреки любым протестам участников рынка, «после выборов это случится» (подразумевается, что на рынок зайдут подконтрольные ему компании).

Свою причастность к попытке монополизировать рынок оценки для целей налогообложения Антон Яценко отрицает. Тем не менее некоторые факты и «совпадения» говорят сами за себя.

Неудачный блицкриг

Безусловно, самостоятельно монополизировать оценочный рынок невозможно, поэтому у Яценко нашлись неожиданные помощники в лице главы Фонда госимущества Александра Рябченко и министра юстиции Александра Лавриновича.

Закон о ФГИ закрепил за фондом право контролировать оценку объектов недвижимости для целей налогообложения и готовить специалистов, которые смогут ею заниматься. В свою очередь, программа приватизации делегировала функции оценки имущества и имущественных прав для целей налогообложения и оплаты других обязательных платежей компаниям «частной формы собственности, исключительным видом деятельности которых является оценка для целей налогообложения».

По сути, этими не очень понятными для общественности пунктами закона был создан новый рынок, который полностью оказался под контролем у Фонда госимущества. Судьбу этого рынка можно было решить двумя способами: сделать его максимально прозрачным и допустить к нему всех игроков или закрепить на новом сегменте «свои» компании, установив монополию. Фонд выбрал последний вариант.

В конце апреля 2012 года своими приказами №№554, 555, 556 ФГИ утвердил правила проведения оценки для целей налогообложения, а также определил требования для тех, кто будет ее проводить. Любопытно, что готовить новых специалистов фонд разрешил только одному учебному заведению — Научно-исследовательскому экономическому институту Минэкономики. Его возглавляет Игорь Манцуров. По стечению обстоятельств, в свое время этот человек руководил единственным учебным заведением Украины, проводившим обучение тендерным закупкам в эпоху существования Тендерной палаты. Кроме того, фонд определил 12 компаний, которые могут заниматься налоговой оценкой.

Минюст тоже подсобил. В июне этого года своим приказом №766/5 министерство внесло изменения в Порядок осуществления нотариальных действий и отдало все операции по оценке недвижимости и земли предприятиям, которые занимаются исключительно оценкой для целей налогообложения — то есть тем самым 12 компаниям. Правда, сегодня Минюст всячески отрицает свое отношение к попытке создать условия для монополизации рынка. «Министерство юстиции не имеет полномочий в сфере оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности. Законом “О Фонде государственного имущества Украины” такие полномочия возложены на Фонд госимущества», — сообщили «Эксперту» в пресс-службе министерства.

О том, что все нити ведут к ФГИ, говорит и народный депутат от Партии регионов Григорий Смитюх. «Я не слышал ни от одного оценщика и не видел ни одного документа, который говорил бы о том, что министр юстиции причастен к захвату рынка. Общаясь с оценочным сообществом, я понял, что именно Фонд государственного имущества не уделяет этому вопросу достаточно внимания», — заявил он. Тем не менее факт остается фактом: Минюст своим указом передал рынок оценки для целей налогообложения дюжине никому не известных компаний.

Реакция участников рынка на инициативы ФГИ и Минюста последовала незамедлительно. Они подняли информационную волну, начали писать письма премьер-министру, проводить круглые столы и другие публичные мероприятия. Под давлением общественности и при вмешательстве Николая Азарова схему «12 компаний» удалось ликвидировать. Кабмин отменил злополучный приказ Минюста, ФГИ пошел на попятную, упразднил свои указы и аннулировал сертификаты 12 компаний-оценщиков. В июне Азаров поручил Лавриновичу создать рабочую группу и разобраться в ситуации.

Рынок в руках фантомов

С тех пор, по словам оценщиков, рынок функционирует в жанре настоящего триллера со всеми сопутствующими ему элементами: угрозами по телефону, созданием «крышуемых» сверху подставных фирм, массовыми протестами.

Формально в рабочую группу при Минюсте вошли представители давно работающих на рынке общественных саморегулирующихся оценочных организаций: «Украинское общество оценщиков», «Лига оценщиков земли», «Ассоциация специалистов оценки», «Союз оценщиков земли» и др. «Прошло уже более двух месяцев, а наших представителей так никто и не пригласил поучаствовать в заседании рабочей группы. Мы отправили свои предложения по контролю за качеством работы оценщиков и в Минэкономразвития, и в Минюст, и премьер-министру, однако откликов нет. Чиновники и правительство с нами не разговаривают», — сообщила Валерия Зайцева. По ее словам, в Минюсте кулуарно проходят заседания рабочей группы, а представителей общественных организаций на них не приглашают.

Власть говорит исключительно с тремя фантомными организациями, которые ФГИ на скорую руку зарегистрировал в мае этого года, — с Союзом оценщиков Украины (известна только фамилия руководителя и его инициалы — Намясенко К. П.), Ассоциацией специалистов банковской оценки Украины (возглавляет Сергей Фролов) и Ассоциацией оценщиков Украины (председатель исполнительного совета Константин Черныш). Сами фантомы свою близость к власти отрицают. «В заседаниях рабочей группы при Минюсте мы не участвуем. Если нас пригласят, мы, конечно, пойдем», — заверил «Эксперта» Черныш.

В парламенте уже подготовлена законодательная почва для монополизации рынка оценки. Сейчас на рассмотрении Верховной Рады находится законопроект №9737 «О государственной пошлине» (инициаторы — группа депутатов во главе с председателем парламентского комитета по вопросам финансов, банковской деятельности, налоговой и таможенной политики Виталием Хомутынником). На этапе подготовки документа ко второму чтению, как утверждают в Украинском обществе оценщиков, в него пытаются «зашить» понятие «оценочной стоимости», которую смогут определять всё те же «субъекты хозяйствования частной формы собственности, исключительным видом деятельности которого является оценка для целей налогообложения». Если депутаты проголосуют эти поправки, рынок опять окажется в распоряжении отдельных компаний. Правда, в этот раз их, как утверждает Наталья Лебедь, может оказаться около двухсот.

Есть контринициативы парламентариев, призванные предотвратить монополизацию рынка оценки. Речь идет о двух законопроектах: Юрия Кармазина (№10637) и Кабинета министров (№10637-1). Однако оба проекта по стечению обстоятельств написаны с существенными ошибками и дефектами, и их принятие, по сути, ничего не изменит. В частности, правительственный проект, подготовленный главой Министерства экономического развития и торговли Петром Порошенко, противоречит регламенту Верховной Рады. Его сравнительная таблица не совпадает с текстом законопроекта, а в самом тексте содержится до десятка ошибок: перепутаны пункты, статьи и разделы разных законов. Очевидно, это сделано умышленно, чтобы затянуть процедуру принятия проекта либо вообще его отклонить. Законопроект уже три месяца находится в профильном комитете по экономической политике, но там к его рассмотрению еще не приступали. Впрочем, это не удивительно, поскольку руководит комитетом (в статусе исполняющего обязанности) народный депутат Сергей Осыка, который, по словам участников рынка, является одним из авторов схем монополизации.

Мнимый захват

Константин Черныш, председатель исполнительного совета Ассоциации оценщиков Украины:

— До июня 2012 года оценщики работали по временному постановлению Кабмина №1103. Согласно документу, чтобы заняться оценкой для целей налогообложения, нужно только написать соответствующее заявление в Фонд государственного имущества и получить от него разрешительное уведомление. В июне ФГИ и Минюст предприняли попытку установить законные правила функционирования этого рынка и вывели налоговую оценку в отдельный вид деятельности. Оценщики, не успевшие получить квалификацию, заявили, что произошел «захват рынка», и стали активно протестовать против этого. В итоге Кабмин «отмотал» ситуацию назад, отменив соответствующие приказы Минюста и ФГИ.

Трудно сказать, какие изменения в дальнейшем ждут рынок. Если всё будет идти так, как идет сейчас, то налоговая оценка просто станет отдельным видом деятельности. Вопрос не в монополизации как таковой, а в том, что те, кто будут ею заниматься, будут заниматься только ею. А раз это станет исключительным видом деятельности, то он предполагает и соответствующий контроль со стороны государства и ответственность оценщиков.

Тайная кузница кадров

Сергей Овчаров, первый заместитель председателя совета Украинского общества оценщиков:

— Если раньше в Украине, как и во всём мире, специализация определялась по видам имущества (здания и сооружения, автомобили, самолеты и т. п.), то новая специализация базируется на другом принципе —  для кого оценивается. А это противоречит действующим Национальным стандартам оценки, в которых указываются виды стоимости и типы имущества, а не указываются отличия в стоимости в зависимости от заказчика. Более того, нигде, ни в каких странах, ни в международных, ни в европейских стандартах нет разницы в стоимости в зависимости от заказчика оценки.

Подготовка специалистов оценки для целей налогообложения держалась в страшном секрете. Никто не знал, где она проходит и как была организована. Единственное, что было известно: курсы обучения проводит Научно-исследовательский экономический институт при Минэкономразвития Украины. В этот учебный центр подали заявки более 500 оценщиков Украины, но на курсы попали всего лишь 40 человек, которые через неделю уже сдавали экзамены. А в их квалификационных свидетельствах оценщика, помимо названия специализации, было указано, в какой фирме специалист обязан работать. То есть человек не мог по своему желанию выбирать место работы.

КОММЕНТАРИЙ

Александр Данковский

Почём ваше «почём?»

В сегодняшней Украине самый известный получатель недвижимого имущества — кот, на которого якобы переписала хату колоритная бабуся с плаката. Получи он наследство, пришлось бы ему иметь дело с оценщиками, да и с налоговым ведомством тоже. Вот что он бы намяукал по этому поводу:

— Я, конечно, свою хозяйку люблю, дай ей Бог здоровья и долгих лет жизни, как это говорится у вас, у людей. Про ее внучка худого тоже не скажу. В конце концов, уже большой мальчик, за хвост меня давно не дергает. Хотя по молодости лет за ним это водилось. И вообще, бабусино решение переписать на меня хату по политическим мотивам я не комментирую. Меня ваши партии не интересуют. Да и избирательного права у меня нет, хотя это, конечно, дискриминация по биологическому принципу. Представители моего племени порой вершили судьбы целых королевств (см. «Кот в сапогах» Шарля Перро), а то и людского племени в целом (см. «Кошка, гулявшая сама по себе» Редьярда Киплинга).

Но, как зверь прагматичный, я понимаю, что хозяйка моя не вечна. Это у нас, у котов, девять жизней, а люди — существа несовершенные. Когда-нибудь ее, болезную, придется предать земле и вступить в права наследства. И вот захотелось мне узнать, насколько я богаче стану в будущем и как при этом станут выглядеть мои взаимоотношения с людским государством. А что? Вон в Финляндии у каждого кота есть паспорт, медицинская книжка и инструкция, которую должны соблюдать хозяева в обхождении с ним. Великобритания недавно наняла одного моего безродного соплеменника на роль главного мышелова в резиденции тамошнего премьер-министра, а потом с позором уволила — за лень. Так чем я хуже?

Оказалось, что юридически на родине мне хату завещать нельзя. Мультипликационному Тому получить миллион в наследство и принимать ванну из сливок закон позволяет. Собаки американской телезвезды Опры Уинфри по завещанию получат 30 миллионов долларов. Им можно. Даже коты кардинала Ришелье в свое время унаследовали его немалое состояние (хотя люди его и разворовали — чего еще ждать от двуногого племени?!). А мне, простому украинскому коту, хату унаследовать нельзя: страна другая. Так мало того, еще держава сама хочет узнать, насколько я стал богаче, чтоб меня обложить налогами.

Клянусь хвостом, я не согласен.

У каждого свое представление о богатстве. Например, для меня, чем больше мышей живет под щелястым полом хаты, тем она дороже. Для моей бабуси — тем дешевле, ибо она хвостатиков боится. И значит, пока я живу в хате и ловлю мышей, я работаю себе во вред, а ей на пользу. От водопровода в доме мне ни холодно ни жарко. Я языком умываюсь. А для бабки это большой плюс: ей ведра на коромысле таскать по старости лет тяжело. Ну а у ее внука — того самого, что по завещанию остался без хаты, — вообще есть любимый анекдот: «Сколько будет семью восемь? — Зависит от того, продаем мы или покупаем».

Понятное дело, когда я получу хату, придется решать, что с ней делать. То ли самому жить, то ли продать кому. Хоть соседскому Мурзику (у него семья большая), хоть тому же внуку. И в зависимости от покупателя я буду выставлять цену. Для Мурзика важна мышеносность подпола, для внука — высота потолков и наличие твердого дорожного покрытия от города до подворья.

Ладно, может, не договоримся. В конце концов, мне пока хату продавать ни разу не доводилось. Так позовем спеца (какого-нибудь кота ученого, например), который и мышеносность, и водопровод, и теплобокость печки посчитает. И будет это наша с ним маленькая тайна, в которую нечего соваться государству с его немытыми лапами.

А оно мне говорит: нет, киса, ты должен договариваться с теми оценщиками, которых я тебе укажу. Считать они будут так, как я решу, чтоб определить, сколько ты мне должен будешь, когда хату получишь, а не сколько тебе должны будут, когда ты ее продашь…

А знаете что? Я налог мышами заплачу! Я ж не 30 миллионов зеленых бумажек получаю, а подпол с крышей… Для меня мыши — звери ценные. Хоть и не пушные.