Кроша над головой

Дмитрий Гриньков, "Бизнес", №29, 2012

http://www.business.ua/articles/property_market/Krosha_nad_golovoy-33831/

В последнее время власти инициируют разные проекты для стимулирования рынка жилищной ипотеки, который в отсутствие дешевых долгосрочных гривневых ресурсов скорее мертв, чем жив.

Тем не менее пока государственные ипотечные потуги совершенно не заметны на рынке — ипотечный портфель продолжает уменьшаться. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), на 1 апреля текущего года объем задолженности по жилищному ипотечному портфелю банков составлял 69,8 млрд грн. Ожидается, что по итогам года он “похудеет” на 10%.

Ипотечный клон

Недавно госбанки по инициативе НБУ создали так называемое Агентство по рефинансированию жилищных кредитов (АРЖК). Его уставный капитал составляет 35 млн грн., при этом львиную долю (70,87%) контролирует Ощадбанк, тогда как оставшиеся 29,13% поровну распределены между Укрэксимбанком, Укргазбанком и банком “Киев”.

Фактически данная организация является клоном Государственного ипотечного учреждения (ГИУ), созданного Кабмином в 2004 г. Так же как и ГИУ, новое Агентство будет специализироваться на рефинансировании ипотечных кредитов за счет средств, привлеченных от размещения облигаций.

В середине июня Сергей Волков, председатель правления АРЖК (до кризиса был заместителем председателя ГИУ), обещал, что уже до конца месяца структура начнет реально работать, разместив дебютный выпуск обеспеченных ипотечными кредитами облигаций на 500 млн грн.

“По планам (выпуск облигаций. — Авт.) — июнь… на 500 млн грн. двумя траншами”, — сказал он тогда. Однако заявленные планы все еще не реализованы. В АРЖК уверяют, что полностью готовы к размещению ипотечных облигаций, и всему виной лишь бюрократические проволочки.

“У нас для выпуска все готово… Можем стартовать в любой момент”, — уверял на прошлой неделе журналистов г-н Волков. По его словам, выпуск ипотечных облигаций сдерживает процедура получения ряда разрешений, в частности генеральной валютной лицензии Нацбанка.

Правда, зачем Агентству нужна валютная лицензия для размещения облигаций в гривнях — это вопрос. И уж совсем непонятно, с чего бы это НБУ “тормозить” работу учреждения, создание которого было им же инициировано.

Впрочем, участники рынка считают, что истинная причина затягивания размещения облигаций — банальное отсутствие потенциальных покупателей.

“Эти бумаги можно разместить на рынке, да еще и под низкую ставку, исключительно добровольно-принудительным способом, как, например, размещаются ОВГЗ. Дело в том, что в июне государству было не до ипотечных бумаг, так как надо было “пристраивать” миллиардные выпуски ОВГЗ для латания бюджетных “дыр”, — отметил участник банковского рынка, пожелавший остаться неназванным.

Действительно, как уже писал БИЗНЕС (см. на www.business.ua №28 от 09.07.12 г., стр.22), по итогам июня был зафиксирован рекордный прирост объема ОВГЗ, находящихся в обращении. Кроме того, Нацбанк установил рекорд в сфере рефинансирования банковского сектора, раздав своим подопечным почти 10 млрд грн.

Тем не менее в АРЖК ожидают, что спрос на относительно низкодоходные и якобы безопасные инструменты будет достаточным для успешного размещения всего запланированного объема их выпуска.

“Думаем, что для тех объемов, в которых мы собираемся осуществить выпуски облигаций, мы найдем инвесторов”, — пояснил г-н Волков. В Нацбанке уже придумывают, как стимулировать потенциальных покупателей ипотечных облигаций.

“Безусловно, мы анализируем различные механизмы того, как сделать эти облигации интересными. НБУ рассмотрит вопрос включения этих облигаций в перечень тех ценных бумаг, которые наряду с государственными будут приниматься в качестве обеспечения монетарных кредитов рефинансирования”, — пообещал Александр Дубихвост, директор департамента по управлению валютным резервом и осуществлению операций на открытом рынке НБУ.

Тем временем АРЖК пока только и делает, что декларирует свои планы, согласно которым, с III квартала 2012 г. ожидается ежеквартальный выпуск ипотечных облигаций. Общий объем эмиссии таких ценных бумаг по итогам текущего года планируется в размере около 1 млрд грн., в 2013 г. — 4 млрд грн., в 2014 г. — 7 млрд грн.

При этом государственные “ипотечники” надеются на постепенное снижение средней ставки купона за этот период с 12% до 11% годовых и менее. Отметим, что об ипотечных облигациях много говорят уже несколько лет, однако реально выпущено всего несколько эмиссий на небольшие суммы еще до кризиса.

В частности, в августе 2008 г. 3-летние ипотечные облигации на 200 млн грн. выпустило ГИУ. Банки отличились чисто символическими размещениями. В марте 2007 г. Укргазбанк также продал ипотечные облигации на 50 млн грн. А в конце 2008 г. — банк “Хрещатик” на 70 млн грн.

Не конкурент

Примечательно, что в конце 2011 г. планы о размещении ипотечных облигаций на 500 млн грн. озвучивало также руководство ГИУ. “В 2012 г. планируем выпуск корпоративных облигаций на 1 млрд грн., и ипотечных облигаций вместо 200 млн грн. будет выпущено на 500 млн грн.”, — обещал Виктор Миргородский, теперь уже экс-председатель правления ГИУ. Однако эти планы до сих пор не были реализованы.

Сам г-н Миргородский 1 июня покинул свой пост. Временным исполняющим обязанности председателя ипотечного ведомства назначен первый заместитель председателя Юрий Зоц. ГИУ, в отличие от АРЖК работающее уже не первый год, не блещет активностью на ипотечном рынке. За первое полугодие текущего года оно рефинансировало всего 370 кредитов на 88 млн грн.

То есть средний размер одного кредита составляет 238 тыс.грн., средневзвешенная ставка — 13,52% годовых. Справедливости ради следует отметить, что темпы кредитования по сравнению с 2011 г., когда ведомство за весь год рефинансировало только 290 кредитов на покупку жилья суммарно на 76 млн грн., увеличились.

Хотя номинально партнерами ГИУ значатся около 80 банков, реально более-менее активно по программе работают около 20 кредиторов. При этом из крупных банков можно отметить “Финансы и Кредит”, “ВТБ Банк”, Кредитпромбанк и Укргазбанк. Все остальные игроки — в основном небольшие банки.

Преимуществом программы от ГИУ является относительно низкая процентная ставка по ипотечным кредитам — около 15% годовых, тогда как рыночная составляет примерно 20% годовых. Недостаток — всевозможные ограничения, например, за счет кредита ГИУ можно купить квартиру только в определенных новостройках. Если верить сайту ГИУ, то сейчас данный перечень состоит из 26 объектов в разных регионах Украины.

Вне зоны доступа

Пока на обе ноги хромает и “ипотека от Президента” под названием “доступное жилье” (подробнее см. на www.business.ua БИЗНЕС №21 от 21.05.12 г., стр.37-40). Основная проблема в том, что желания потенциальных претендентов (жилищных очередников) не соответствуют их финансовым возможностям, даже учитывая, что кредиты якобы предоставляются под 3% годовых.

Согласно последним данным, на 27 июня заявки на участие в программе подали более 7,5 тыс. человек, тогда как реально было заключено всего 72 договора. Застройщики предложили только 4,7 тыс. квартир, соответствующих прописанным критериям. Поэтому правительство решило еще больше смягчить требования к заемщикам и условиям кредитования. В частности, в начале июля Кабмин внес (постановлением №598 от 27.06.12 г.) ряд изменений в свое постановление №343 от 25.04.12 г.

 В частности, были исключены требования к верхней границе доходов заемщика и членов его семьи для участия в программе. Кроме того, отменена ежегодная подача деклараций о доходах семьи в органы налоговой службы. Правительство также позволило уменьшить первоначальный взнос заемщика (установлен в размере 25%).

Однако только в случае предоставления дополнительного залога по договору, согласно внутренним правилам банка. Хотя вряд ли стоит рассчитывать, что у граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеется в распоряжении имущество для передачи в залог.

Кроме всего прочего Кабмин увеличил долю платежа по кредиту в совокупном доходе семьи с 40% до 50%. Были внесены изменения в нормативы по метражу жилплощади. Если ранее семья из трех и более человек могла претендовать на квартиру площадью не более 58 кв.м (в современных домах такую площадь имеют, как правило, однокомнатные квартиры), то сейчас — уже на 76 “квадратов”.

Предусмотрена возможность увеличения нормативной цены 1 кв.м жилья на 10% для населенных пунктов, которые находятся на расстоянии 5-15 км от таких крупных городов, как Киев, Севастополь, Симферополь и других областных центров. Для населенных пунктов, расположенных в пределах 5 км от таких городов, действует такой же норматив, как и для самих городов.

Напомним: в столице расчетная стоимость одного “квадрата” составляет 7 тыс.грн., в городах Киевской области, областных центрах, Севастополе и Симферополе — 5 тыс.грн., в других населенных пунктах — 4 тыс.грн.

Скорее всего, этого будет явно недостаточно, потому как, скажем, в Киеве затруднительно найти новострой, 1 кв.м в которого стоил бы менее 8 тыс.грн. Как известно, для оплаты сверхнормативного метража приобретаемого жилья (допустимое превышение — не более 25%) заемщику придется использовать собственные средства.

Либерализация условий кредитования еще больше отпугнет банки от участия в данной программе, поскольку для них рисковость операций резко повышается. Пока реальными кредиторами по программе являются только два банка — государственный Ощадбанк и национализированный Укргазбанк.

Остальные финучреждения сомневаются в перспективах финансирования данной программы со стороны государства в будущем. Отметим: 5 июля парламент принял Закон “О реализации социальных инициатив Президента Украины относительно удешевления стоимости ипотечных кредитов” (законопроект №10557).

Документ предполагает внесение изменений в ст.55 Бюджетного кодекса, а именно будет дополнен перечень защищенных расходов госбюджета “компенсацией процентов, уплачиваемых банкам и (или) другим финансовым учреждениям по кредитам, полученным гражданами на строительство (реконструкцию) или приобретение жилья”.

Таким образом, по сути, предлагается ввести в Госбюджет-2013 г. и последующих лет специальную защищенную статью расходов на компенсацию процентных выплат по ипотеке. Однако подобная формулировка вряд ли добавит уверенности банкирам, поскольку размер таких компенсаций, а следовательно, и достаточность финансирования, нигде не фиксируется. А это позволяет формально относиться к выполнению данной статьи.