Хор строй

Дмитрий Гриньков, Галина Карпова, Сергей Саливон, "Бизнес", №21, 2012

http://www.business.ua/articles/deshevaya_ipoteka/Hor_stroy-30864/

В марте текущего года Президент Украины среди прочих так называемых “социальных инициатив” пообещал электорату доступную ипотеку — кредиты на покупку жилья под 2-3% годовых на 10-15 лет (см. на www.business.ua БИЗНЕС №12 от 19.03.12 г., стр.14, 15). Достигать такой стоимости ипотеки планировалось путем компенсации за счет бюджетных средств львиной доли процентной ставки.

Понятное дело, что конкретного механизма реализации программы тогда еще не было. Хотя это не помешало властям заявлять о запуске проекта уже в мае этого года. Формально это обещание было выполнено, поскольку 25 апреля Кабмин издал постановление №343 “Об утверждении порядка удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий”. Впрочем, сей факт ни в коем случае нельзя отождествлять с реальным стартом программы.

“Ощадбанк изучает постановление Кабмина, компонует пакет документов, и 11-12 мая их перечень уже будет готов. После 15 мая эта схема будет реально работать”, — пообещал 8 мая Анатолий Близнюк, министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Впрочем, министр тут же добавил, что планирует проводить совещания при участии застройщиков и банкиров, дабы “уже четко понимать, как реализовывать эту программу”.

Кстати, по состоянию на прошлый четверг, 16 мая, в Ощадбанке, похоже, не были готовы принимать заявки на дешевую ипотеку. “Мы сейчас находимся в переговорном процессе с Минрегионом, уточняем все нюансы, связанные с компенсацией. Нам не до конца понятен порядок выплат компенсаций, а именно, в какие сроки они будут проводиться, — рассказал БИЗНЕСу Антон Тютюн, заместитель председателя правления Ощадбанка (г.Киев; с 1992 г.; 38 тыс.чел.).

— Мы также попросили инициировать изменения в законодательную базу относительно защиты прав кредитора, поскольку имущественные права на строящуюся недвижимость (т.е. как в случае классической “американской” ипотеки. — Ред.) не являются твердым залогом. Период с момента получения кредита до ввода объекта в эксплуатацию может продлиться от месяца до нескольких лет”. Несмотря на все это, в прошлый четверг Минрегион поспешил отчитаться о первом выданном кредите в рамках льготной ипотеки. Счастливчиком якобы стал житель г.Сумы, пребывающий на квартирной очереди более десяти лет.

Кто на очереди

В принятом Кабмином документе только в общих чертах описан механизм реализации компенсации процентных начислений, и его нельзя назвать безупречным. Как следует из названия постановления №343, претендовать на дешевую ипотеку могут только лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Одним из основных документов, необходимых для участия в программе, является справка о пребывании на учете граждан, которые в соответствии с законодательством нуждаются в улучшении жилищных условий.

Согласно приложению к указанному постановлению, по состоянию на 1 января на учете с целью улучшить жилищные условия состоят более 1,1 млн одиноких граждан и семей. “1,136 млн человек стоят в очереди, и даже если 10% из них составит молодежь, которая сможет оплачивать эти 3%, то это уже 113,6 тыс. человек. Предусмотренного на реализацию этой программы в этом году 1 млрд грн. хватит, чтобы обеспечить 30 тыс. семей”, — отметил г-н Близнюк.

Больше всего льготных кредитов на квартиры чиновники планируют раздать в столице (см. “Топ-10 регионов…”). В связи с этим трудно понять заявления чиновников о том, что программа — не только для очередников. “Не стоящие в очереди граждане также могут принимать участие в этой программе. Мы будем работать и с ними”, — заявил министр.

На раздаче

В реализации ипотечной программы могут принимать участие только крупные банки, отнесенные по классификации НБУ к первой и второй группам. Компенсационный механизм может применяться к тем кредитам, которые выдаются на срок не более 15 лет. Многие нормы Положения выглядят, мягко говоря, странно, что свидетельствует о спешке при подготовке документа. В частности, согласно документу, первоначальный взнос заемщика должен составлять не более 25% суммы кредита.

При этом сказано, что размер собственного взноса может быть увеличен по желанию заемщика. Обычно в условиях кредитования в рамках рыночных ипотечных программ приводится минимальный размер собственного взноса в процентах от оценочной стоимости жилья (а не от суммы кредита). Какую цель преследовали чиновники, когда столь оригинально прописывали эту норму, непонятно. Если руководствоваться формальной логикой, то при заданных условиях первоначальный взнос по программе дешевой ипотеки может варьироваться от 0 до 50% стоимости жилья (см. также “Квартирный вопрос…” ).

Согласно “инструкции”, под компенсацию могут попадать кредиты, выданные под ставку не выше 16% годовых. Поскольку в постановлении №343 не указывается, о какой именно ставке (эффективной или номинальной) идет речь, банки вполне могут подстроиться под нормативную стоимость кредита, добрав заработок на различных комиссионных.

В любом случае надо понимать, что сейчас рыночная реальная (эффективная) стоимость “первичной” ипотеки составляет около 20% годовых. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% совокупного дохода семьи, при этом после уплаты всех кредитных платежей у заемщика должно оставаться не менее одного прожиточного минимума на каждого члена семьи (чуть более 1 тыс.грн. на человека).

Следует отметить достаточно жесткие ограничения на размер жилья, приобретаемого по программе дешевой ипотеки. Так, одинокие граждане или семьи без детей могут претендовать на покупку квартиры в новостройке площадью не более 40 кв.м. Семьи из трех и более человек могут рассчитывать на жилплощадь в 58 кв.м. Отметим, что сейчас площадь стандартных однокомнатных квартир в новых домах, как правило, составляет около 50 “квадратов” (см. на www.business.ua БИЗНЕС №6 от 06.02.12 г., стр.72-74). Есть также требования и к стоимости жилья.

В частности, 1 кв.м жилья в столице должен быть не дороже 7 тыс.грн. Отметим, что такие предложения “первички” в Киеве — редкость, стоимость чаще всего превышает 8 тыс.грн., при этом качество такого жилья часто оставляет желать лучшего. Для областных центров и городов Киевской области нормативная оценка одного “квадрата” составляет 5 тыс.грн., для остальных населенных пунктов — не более 4 тыс.грн. Допускается превышение нормативной площади и (или) расчетной стоимости, т.е., по сути, цены на жилье, не более чем на 25%. Однако в таком случае стоимость жилплощади сверх норматива оплачивается заемщиком из своего кармана, без компенсации процентной ставки.

Вернут потом

Вместе с тем в постановлении Кабмина есть нормы, которые изначально ставят крест на реализации данного проекта. В документе говорится, что компенсации подлежат фактически уплаченные процентные начисления за пользование кредитом! При этом четкие сроки предоставления компенсации, скажем, в течение месяца после очередной уплаты начислений, не прописаны. Это значит, что заемщик должен располагать собственными средствами для обслуживания кредита по полной ставке! Дальше — больше. Компенсацию перестанут предоставлять, если заемщик просрочил платежи более чем на 180 дней (полгода).

К тому же участникам программы стоит подготовиться к тщательному контролю со стороны государства. В частности, приобретенная квартира должна быть местом проживания заемщика и не может быть передана в аренду. Продать ее можно будет также только гражданам, которые удовлетворяют вышеприведенным критериям на получение льготной ипотеки.

Неудивительно, что такой механизм компенсаций отпугивает банки от участия в новой программе дешевой ипотеки. Пока работать “согласился” только государственный Ощадбанк. “Ипотека с компенсацией ставки — это, конечно, интересно. Однако пока еще непонятно, как это все будет оплачиваться. Проект сыроват. Есть идея, которую нужно шлифовать. Никто из банков не согласится в этом участвовать, если не получит ответы на все вопросы, например, с какой периодичностью будет выплачиваться компенсация”, — рассуждает Борис Тимонькин, председатель правления Укрсоцбанка (г.Киев; с 1990 г.; 8 тыс.чел.).

По его словам, если, например, компенсация будет выплачиваться раз в три месяца, то банки могут потребовать от заемщика создать какой-нибудь страховой депозит на эту сумму. В связи с этим отметим, что если по данным налоговой декларации депозиты “льготного” заемщика в банках превышают 20% объема текущей задолженности по кредиту, то постановлением предусмотрена отмена компенсации.

Банкиры отмечают наличие и других проблем. “Сама по себе программа — это то, что нужно рынку. Пока многие вопросы остаются открытыми, но мы рассматриваем вероятность участия в проекте. Кредит выдается на 15 лет, и мы должны быть уверены, что бюджетные средства на компенсацию процентной ставки будут выделяться на протяжении всего этого периода. Очевидно, что постановления Кабмина недостаточно, необходим соответствующий Закон”, — говорит Владимир Лавренчук, председатель правления “Райффайзен Банка Аваль” (г.Киев; с 1992 г.; 15 тыс.чел.).

Действительно, в постановлении №343 сказано, что частичная компенсация процентных выплат осуществляется в пределах средств, предусмотренных на эту цель в государственном бюджете на соответствующий год. Но что делать заемщикам, если народные избранники забудут в бюджетах следующих лет предусматривать для этого средства? Ведь речь идет о программах, рассчитанных на многие годы. Опять за все заплатит заемщик?

Кроме того, г-н Лавренчук обращает внимание на норму постановления №343, согласно которой чиновники могут отменить компенсацию в том случае, если среднемесячный денежный доход заемщика и членов его семьи из расчета на одно лицо превысит 5-кратный размер средней зарплаты в регионе (в Киеве средняя зарплата — около 4 тыс.грн.). “Если доходы заемщика через два-три года увеличиваются сверх утвержденного лимита, то он автоматически выбывает из программы. Поэтому банку необходимо посчитать, а сможет ли заемщик выплачивать кредит без компенсации?” — отмечает банкир.

Вместе с тем участники рынка уверяют, что как таковой механизм компенсации процентных ставок постфактум их не пугает. “Мы проходили эти ситуации в рамках кредитования сельского хозяйства, когда работал механизм компенсации ставок для аграриев — там вообще компенсации выплачивали в конце сезона”, — напоминает г-н Тимонькин.

Представитель Ощадбанка даже пророчит конкуренцию между финучреждениями в рамках данной программы. “Думаю, что многие банки отрабатывают возможность участия в данной программе, поэтому мы будем не единственными. В принципе, программа позволяет семье со средним и ниже среднего доходом получить кредит. Единственное — нужно уточнить все спорные моменты”, — резюмирует Антон Тютюн.

Домашняя работа

Как бы там ни было, 14 мая Минрегион сообщил об утверждении Межведомственной комиссией первого перечня из 542 квартир в недостроях, которые могут быть приобретены по госпрограмме удешевленной ипотеки. В частности, квартиры площадью не более 72,5 кв.м смогут приобрести жители Симферополя (20 квартир, один застройщик), а также Волынской (38 квартир), Сумской (208), Запорожской (160), Черновицкой (36) и Полтавской (80) областей.

Крупно повезло компаниям, возводящим долгострои, ведь степень готовности строительных объектов, в которых могут приобретаться квартиры согласно перечню, составляет от 12% (фактически только фундамент) до 85%. При этом запланированные сроки ввода в эксплуатацию — июль — декабрь 2012 г. и май — декабрь 2013 г. Министерство приводит и перечень строительных компаний — счастливчиков.

Среди них, в частности в Крыму, — ООО “Предприятие СоюзСтройТехнология”, в Волынской области — ЧАО “Луцкий домостроительный комбинат” и СП ООО “Луцктехнострой”, в Запорожской — ПАО “Запорожский домостроительный комбинат”, ООО “Строительно-монтажное бюро” и “Ретро Згода”, в Полтавской — ООО “МЖК Житлобуд”, в Сумской — ООО “Строительно-производственная компания “Федорченко”, ПАО “Сумбуд” и ООО “Номак-Инвест”, в Черновицкой — ООО “Строительная фирма “Черновцыжилстрой” и “Черновицкий молодежный жилой комплекс”.

Другим путем

Наряду с новой идеей властей по удешевлению ипотеки и упоминавшейся уже программой молодежного строительства, которая, впрочем, к настоящему моменту не выказывает большой жизнеспособности, имеется еще один механизм частичной компенсации процентных ставок по ипотеке. Речь идет о предусмотренной Налоговым кодексом возможности воспользоваться скидкой по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) на часть суммы процентных выплат налогоплательщика за пользование ипотечным жилищным кредитом.

Такой механизм выглядит весьма привлекательно, но, к сожалению, не очень эффективен на практике. Прежде всего, ввиду предусмотренного в Кодексе порядка: пока дом не будет сдан и заселен и заемщик не зарегистрируется в квартире, под которую бралась ипотека, налоговая скидка действовать не будет. То есть ее предоставление может быть отсрочено на 4-5 лет. А возможности по ее “освоению” после выполнения указанных процедур ограничиваются зарплатой, но полученной не за пятилетку, а за последний год.

Кроме того, нельзя не отметить препоны, чинимые налоговиками: как вследствие своеобразного видения положений Налогового кодекса, излагаемых в разъяснениях “сверху”, так и в результате всевозможных требований к плательщикам “снизу”, которые отбивают охоту бороться за свои деньги (см. “Налоговая арифметика” ).  

Налоговая арифметика

В результате весьма спорной формулы, которой пользуются налоговики при расчете скидки по НДФЛ, объемы компенсаций, предусмотренных Налоговым кодексом на часть процентных выплат налогоплательщика за пользование ипотечным жилищным кредитом, получаются довольно скромными. Если доход семьи составляет минимальные 5,2 тыс.грн. (см. “На раздаче”), то она в первый год действия ипотеки сможет рассчитывать на скидку (т.е. возврат НДФЛ) в размере 7,57 тыс.грн. за год при уплате 48,34 тыс.грн. процентных начислений.

Максимальная зарплата, при которой описываемая нами семья может рассчитывать на компенсацию согласно постановлению, составляет 60 тыс.грн. в месяц. И даже при такой зарплате (предполагающей гораздо большие отчисления НДФЛ в бюджет) можно рассчитывать на скидку в чуть более 10 тыс.грн.

Квартирный вопрос

Постановление Кабмина предполагает, что состоящая на квартирном учете семья из трех человек может купить в столице новое жилье стоимостью 406 тыс. грн. (см. “На раздаче”). Если 25% из этой суммы (101,5 тыс.грн.) — собственный взнос, а кредит будет взят под фактическую ставку в 3% годовых на 15 лет, то ежемесячный платеж при аннуитетной схеме погашения составит вполне посильные 2,1 тыс.грн. Правда, даже такой платеж все же будет значительно большим, нежели предполагала ранее выполнявшаяся программа молодежного строительства.

А главное — в киевских новостройках найти квартиру требуемой площади и стоимости представляется маловероятным, поэтому к собственному взносу наверняка добавится оплата сверхнормативной площади. Ежемесячный доход семьи заемщика должен быть не менее 5,2 тыс. грн. (см. “На раздаче” ). Если же учесть, что компенсация выплачивается постфактум, то у заемщика (в случае полной ставки в 16%) должна быть под рукой дополнительная сумма в 2,5 тыс.грн. в месяц.

Вполне возможна ситуация, что заемщик возьмет кредит якобы под 3% годовых, и только потом выяснится, что обслуживать его придется по ставке 16% годовых. При этом не исключено, что с заемщика в результате просрочки платежей снимут компенсацию, так ни разу ее и не выплатив.

Застройщик — ...

...о непродуманности

Татьяна Погрибняк, директор по продажам компании “НБК” (г.Киев; строительство жилья; с 2004 г.; 100 чел.):

— На реализацию ипотечной программы выделили около 1 млрд грн. Если учесть, что средняя стоимость квартиры — около 500 тыс.грн., то в результате средства программы смогут покрыть покупку около 2 тыс. квартир. Для Украины это ничтожные цифры. Так что подобные заявления — скорее популистские предвыборные обещания, чем предвестник реальных действий. К тому же нет четкого механизма воплощения данной программы в жизнь. Первый вопрос, который возникает: кто будет кредитовать под 3%?

Реальные ставки ипотеки — минимум 18% годовых, и даже при них банки неохотно дают ипотечные кредиты, так как риски велики. Чтобы давать людям ипотеку под 3%, остальные 15% должно доплачивать государство. А под 3% кредитовать клиентов не только наша компания, но и никакая другая не будет.

Если будет разработан механизм компенсации застройщику — может быть, строительные компании и примут участие в этой госпрограмме, но такого механизма не будет. Но даже при обещанных ставках доходы населения слишком низки, а стоимость жилья остается непомерно высокой, чтобы ипотека стала массовой. Так что пока программа ничем экономически не обоснована.

...о перспективах

Алексей Говорун (42), заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании “ТММ” (г.Киев; строительство; с 1992 г.; 1350 чел.):

— Если программа кредитования на подобных условиях будет реализована в объемах, значимых для рынка, это даст мощный толчок строительной отрасли и смежным отраслям. Для рынка недвижимости доступная ипотека — основной драйвер, который способен сделать реализацию жилья массовой, а саму отрасль вывести из состояния стагнации.

Реализация программ массового ипотечного кредитования влияет прежде всего на сегменты социального и эконом-жилья и на тех застройщиков, которые работают в этих сегментах. Социальное жилье и жилье эконом-класса — это около 75% первичного рынка Киева. Если спрос на жилье возрастет, коррекция рынка под новые объемы займет время из-за продолжительного производственного цикла в строительстве и по определению инертности строительной деятельности как таковой.

Реализация программы как массовой зависит исключительно от наличия бюджетного финансирования в требуемом объеме. У многих вызывает сомнения вопрос, предусмотрена ли в бюджете принципиальная возможность разворачивать столь масштабную социальную программу.

...о “непонятках”

Дмитрий Змиевец (41), управляющий партнер консалтингового агентства Clever Development (г.Киев; с 2005 г.; 7 чел.):

— Где можно ознакомиться с этой программой? Ни в одном открытом источнике нет ее полного описания, бюджета, плана, даже списка требуемых от застройщика документов нет! Какие средства в бюджете предусмотрены для ее исполнения, и предусмотрены ли они вообще? Пока эта программа если и доступна, то точно не народу. Пока только пустые обещания, разговоры, пресс-релизы, но никакой доступной информации, списка банков-участников и т.д. Программа заработала бы, но государство должно будет компенсировать средства банкам.

А бюджетные деньги “небыстрые” и очень “избирательны” в получателях. Как следствие, если такая программа заработает, ее операторами станут лишь некоторые банки из числа избранных. Кроме всего прочего, зарплаты, увы, не вернулись на докризисный уровень, уровень безработицы чрезвычайно высок, и в целом экономические прогнозы сулят Украине коллапс в 2012 г. (впрочем, как и в 2011 г., и в 2010 г.).