Инвестирование — не благотворительность

Николай Толмачёв, "Експерт", №13, 2010

http://expert.ua/articles/16/0/7671/

Без изменения правил подключения нового дома к инженерным сетям не получится существенно снизить стоимость квадратного метра жилья

При строительстве любого объекта недвижимости его нужно подключить к существующим инженерным сетям — электрическим, тепловым, водопроводным и так далее. За границей застройщику это предлагают соответствующие организации, как правило, частные энергетические и водопроводные компании. Они доводят сети до площадки, чтобы подключить объект, понимая, что жильцы этого дома — их потенциальные клиенты. И чем больше они станут потреблять, тем больше будет денежный поток у компаний-поставщиков ресурсов.

В нашей стране эта процедура происходит иначе, по абсурдному сценарию. При подключении объекта к сетям естественный монополист — компания инженерно-технических сетей — выдает технические условия. Согласно им, застройщик должен за свой счет провести часть сетей до указанной точки, возможно, переложить существующие сети, изменить диаметр труб и пр. Технические условия от проекта к проекту отличаются в зависимости от того, какие сети уже устроены в районе расположения объекта. Иногда выполнение техусловий может стоить столько же, сколько строительство такого же дома, но с минимальными требованиями техусловий. Затраты, которые понес застройщик, выполняя требования поставщика ресурсов, чаще всего не компенсируются, поэтому они включаются в стоимость проекта. В структуре себестоимости расходы на выполнение технических условий могут составлять и пять, и все 35 процентов. (Кстати, в Москве расценки фиксированные, но умопомрачительные: один мегаватт установленной тепловой мощности стоит примерно 2,5 млн долларов.)

Такое положение вещей стало возможным благодаря существующей монополии. Раньше аналогичная ситуация была с телефонизацией. Чтобы у каждого жильца был телефон, за подключение дома нужно было заплатить — деньгами, квартирами. И при этом каждый владелец квартиры отдельно напрямую оплачивал услуги по подключению и установке телефона, а потом всю жизнь платил абонентскую плату. Как только появился рынок, всё сразу выровнялось. Теперь, наоборот, телекоммуникационные компании, конкурируя между собой, сами выходят на застройщика, сами проводят сети в дом.

Большинство компаний инженерно-технических сетей — это естественные монополии, рыночных отношений там нет. Чтобы появился свет в конце туннеля, нужна регуляция на законодательном уровне. Если мы говорим, что нужно снизить стоимость реализации проекта и цены на первичное жилье, то подключение к внешним инженерным сетям должно происходить на компенсационной основе. По идее застройщик должен получить технические условия и выполнить их. Объект ведь всё равно надо подключить к внешним сетям. Но как только это сделано, затраченные средства в полном объеме должны компенсироваться застройщику компанией инженерно-технических сетей в течение одного года или какого-то другого, четко прописанного периода. Ведь компания-поставщик будет подключать каждую квартиру дома и рассчитывать тариф, чтобы капитальные вложения, которые фактически были сделаны застройщиком, амортизировались. Выполненные строительной организацией работы по внешним инженерным сетям увеличивают стоимость активов компании инженерно-технических сетей.

Можно предложить и другой механизм компенсации, при котором затраченные на устройство внешних инженерных сетей средства в обязательном порядке компенсирует застройщику местная община в счет его обязательных отчислений на развитие социально-транспортной инфраструктуры города. Городская община, как правило, имеет задолженность перед компаниями инженерно-технических сетей — по оплате потребленных ресурсов школами, детсадами, больницами и т. д. В таком случае будет происходить взаиморасчет.

Вообще в тарифах должна быть четко заложена инвестиционная составляющая для развития сетей. Так принято в Европе, так обстоит дело на Кипре, где тариф составляет 1,05 евро/кВт•ч. Поэтому недвижимость там дешевле, но затраты на ее содержание очень высокие. У нас тарифы (18,72–24 коп./кВт•ч в зависимости от того, какая плита стоит в доме — газовая или электрическая) в 50 раз меньше.

В Украине сейчас сети развиваются, по сути, за счет нового строительства. Но что такое инвестиции? Инвестиция должна быть мотивирована. А о какой мотивации может идти речь, если знаешь, что эти средства никогда не вернешь? Нельзя путать инвестирование с благотворительностью.

Кроме возврата инвестиций, нужно еще задуматься о пересмотре государственных строительных норм, которые предусматривают на каждого жильца столько-то кубических метров воды в месяц, столько-то киловатт установленной тепловой и электрической мощности и т. д. Но ведь эти нормы рассчитаны еще в Советском Союзе, когда бензин и газ стоили копейки. Коммунальные услуги стоили ноль, поскольку они дотировались государством. Сегодня ситуация в корне изменилась, но по-прежнему на основе очень давно сделанного расчета у нас по государственным строительным нормам на квартиру площадью 70 кв. метров установленная мощность составляет приблизительно 7,5 кВт. Для сравнения, в Европе установленная мощность рассчитывается из нормы два киловатта на одного проживающего. То есть если квартира для трех человек, ее ставят на шесть киловатт. Жильцы могут потребить и больше, но перерасход, который создает пиковое напряжение, уже будет оплачиваться по двойному тарифу. Это значит, что ты не забудешь выключить телевизор, если включаешь утюг. Если бы в Украине нормы установленной мощности на квартиру снизили, то и технические условия были бы не столь обременительны.

Вместе с тем такой пересмотр норм приведет к появлению глобальной проблемы. Чтобы рассчитать нормы, необходим мониторинг реального потребления, инвентаризация сетей, оценка по факту равномерности нагрузки всех станций, подстанций, линий. И это задача уже сегодняшнего дня, которую необходимо решать.